2007年凌源市盛世华市场分析及产品定位.ppt

沈阳435公里，距北京371公里。全市现有8个街道办事处，11个镇、11个乡、239个行政村。? ? 全市现有佛教、伊斯兰教、天主教、基督教四大宗教，宗教信徒4万多人，约占全市总人口的7%。 　　凌源是辽宁的工业重镇，且发展迅速，其中凌钢集团公司是全国56家地方大型钢铁骨干企业之一，年生产能力达100万豆子。凌河的汽车与长汽嫁接，以物美价廉的风格停受欢迎轮迹遍及祖国大江南北。向东化工厂的优质浮法玻璃，虽已年产150万标箱， 木兰山矿凌源，更倍受人们的青睐。 凌源市卫生事业发达。是全国 文化教育先进县和基础教育先进县。被文化部命名为“中国民间艺术之乡”。　 凌源市卫生事业发展迅速。市内有5所二级甲等医院，现已形成集医疗预队、保健三级网建制，是辽宁省农村卫生达标先进县。120急救中心、烧烫伤治疗中心、断肢再植中心，更是名传遐迩。 凌源有较大宾馆、酒楼10处、旅店24处，环境优雅、设备先进、服务功能齐全。 凌源自县改市之后，城市建设更是日新月异优越的地理位置，使之成为以商贸为主，。旅游为辅的现代中等城市。 凌源的小吃融汇了满、蒙、汉、回四个民族文化,风味独特，誉享海内外。凌源域内资源丰富，探明矿种已有50多。旅游景点20多处，尤以女神庙和女神头像为代表的牛河梁红山文化遗址，将中华民族的文明史提前了1000多年，被誉为“东方文明的新曙光”。坐落在万元店镇内的热水汤是全国八大名泉之一，是疗养、休闲、洗浴的理想选地。 （二）凌源房地产发展背景 凌源房地产市场发展的三个阶段 第一阶段: 2002年之前，被动销售的定向阶段： 客源特征：以效益少到企业、政府部门、事业单位为主，以集体补贴“栋”为单位购买 开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高，仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐；开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构无需求。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体搞规划，没有景观设计欲望，区域特征明显（集中在新区，市中心区） 第二阶段：2002-2006年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段 客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消费心理区域理性，散户消费成为市场主流； 开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注重客户需求，品牌意识强。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不断翻新。 第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长 客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉动，随着城市规划的强制实施，投资购买行为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流 开发商特征：外地开发商纷纷涌入，带来大量资金和先进理念，本地开发商逐渐形成几大品牌市场竞争激烈，开发形式多元化，注重项目前期定位。 项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村改造建设力度加大，规模开发，环境价值、规划价值被较大利用。 市场环境变化： 地理环境：打破地域限制，从地段创品牌 品牌创地段 产品环境：小高产品成主流， 产品单一 产品多元 开发商变化趋势： 开发模式：建立品牌意识 ，开发模式单一 多元化、规模化、人性化、理 念化、特色化 营销方面：炒概念 创品牌 （四） 凌源两年来社会商品零售额情况 （五） 凌源近年来三大产业发展情况 凌源经济发展综述 竞争区域:针对本项目所在的位置及市场特征，在充分的市场调研的基础上，确定凌源板块、秀园为本项目的竞争区域。这些板块无论在建筑形态、地位位置、价格、房型上都与本项目有着相同或相似之处。 竞争对手：在确定竞争区域的范围内，我们将毓秀园、福临家苑.河畔花园确定为本项目的竞争个案，它们从规划、户型、价格、客户、园林景观、配套、开发模式、定位推广等方面都对本项目有借鉴之处。 第五部分. 政策环境研究分析 １、国家金融政策的影响 ◆ 2005年3月，央行取消放贷优惠政策，提高5年以上的房地利率；2005年3月26日国务院发布“稳定放假的通知”一系列政策的出台和举措具有很强的针对性极指导性，全国房地产市场在宏观调控影响下趋于理性和冷静。 ◆ 2006年1月1日“放贷”利率上调，央行出台政策“现行个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限”管理——实为提高住房贷款利