2007年北京孔雀园定位及物业发展建议.ppt

北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。 西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。 南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。 东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。 北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。 通过区域及其规划分析、本体条件解析梳理项目价值认知及需要解决的关键点 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析确定项目属性 项目本体分析结论 孔雀城客户的启示： 金地“六”客户的启示： 金地“六”客户的启示： 客户置业趋向分析 30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。 向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。 追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。 注重交通便利性。 父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。 孔雀第一园：惬意的庄园生活 孔雀第一园：城市中产的终极居住梦想 规划方案及物业发展建议思路 项目价值判断因子 价值判断因子1：第一城的价值 价值判断因子3：交通导向下的北京大六环低密度项目 价值判断因子2：“非北京”项目 本项目价值预判 价值判断因子1：第一城的价值——第一城认知 第一城——典型“自给自足”型休闲度假配套，与外界沟通甚少 中信国安第一城国际会议展览中心座落在北京东南郊，西临北京，东接天津。 由中信国安集团公司投资。 占地面积266万平方米，总投资30亿人民币，以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体，成为目前国内规模最大的综合性国际会展中心。 由于多为政府机构会议、度假使用，第一城为非公众参与型休闲度假配套。 封闭、自给自足型，强调圈层感。 价值判断因子1：第一城的价值 阜成门 永定门 东直门 崇文门 第一城为非公众参与型休闲度假配套，因此前期成为项目主要生活配套的可能性较弱。 第一城的品牌打造，为区域树立了良好的认知度； 从“资源嫁接”角度考虑，可在前期嫁接第一城资源； 非主要客户来源地，但可通过其圈层进行口碑传播，建立社会认知 。 建筑理念：微缩的北京城——城墙、礼仪、院落等中国人文概念，可为项目规划设计理念借鉴。 限制性条件 借势条件 第一城——可“借势”，但不形成项目强势核心价值资源 价值判断因子2： “非北京”价值项目 北京人在非京地区置业特征 近年来北京人逐渐成为北京周边县市购房主力，如涿州、固安、燕郊等； 购房驱动因素：相对北京中心城市较低的房价，较为便利的交通，具备一定的配套； 香河地区优势：交通便利，距离最近；规划前景，有更大的升值空间；享有一定的配套（第一城，高尔夫）。 北京 涿州 固安 廊坊 香河 大厂 燕郊 宝坻 “非北京”项目为本项目价值判断的低限 价值判断因子2： “非北京”价值项目 一期均价：独栋产品3800元/平米总价80—100万 联排产品2600元/平米，总价60万 二期均价： 联排产品4300元/平米，总价80—100万 “非北京”项目为本项目价值判断的低限 孔雀城 京津新城 东方夏威夷 京津新城、东方夏威夷均具备较好的资源条件，因此孔雀城的价格成为重要参考！ 价值判断因子3——交通导向下的北京大六环低密度项目 1、龙熙顺景岭上 2、富力丹麦小镇 3、沿海独墅逸致 1 2 3 4 5 6 4、天鹅堡 5、格林小镇6 6、样本 7、世爵源墅 7 项目属性角度-六环 —— 10000 8500 四期花园洋房5500叠拼7800 7450 12000 9000 7500 叠拼8000 独栋8800 均价（单位：元/m2） —— 联排160-320 联排300-350 叠拼160-200 叠拼110-180 洋房90-150 独栋550-750 双拼300-400 独栋150-330 独栋267-500 叠拼150-200 独栋800-1500 总价区间（单位：万元） 679350.4 30000-45000 0 149557.65 26690 65938.12 0（三期证没下来） 300000 5959.45 剩余面积 （单位：平方米） 330 1650（七月开盘推出六套已经售出五套） 0 1980 联排 世爵源墅 （最近推出情况） 7 0 5295.52 15146.83 170000 板楼（花园洋房）、叠拼别墅、多层 样本 6 88780 44330 （七月开盘刚卖完） 0 159800 叠拼 洋房 格林小镇6 5 0 9061.88 0 75000 独栋别墅、双拼别墅、联排别墅 天鹅堡 4 合计