世邦魏理仕上海服务公寓市场研究105DOC.doc

 1.0 简介 1 2.0 上海经济、人口现状及政策概述 2 2.1 简介 2 2.2 宏观经济 5 2.3 房地产市场概述 7 2.4 市场环境 9 2.5 基础设施建设 11 2.6 主要开发项目 14 2.7 旅游业概述 18 3.0 国际标准服务式公寓市场 20 3.1 服务式公寓的定义 19 3.2 服务式公寓市场概述 21 3.3 供应情况 24 3.4 需求 39 3.5 表现趋势 47 3.6 人才成本 50 3.7 经营成本 53 4.0 与五星级酒店和高级公寓的竞争 57 4.1 五星级酒店 57 4.2 豪华公寓（每平方米 40,000元人民币） 68 5.0 对服务式公寓的投资 80 5.1 简介/近期成交纪录 80 5.2 汇报预期 81 5.3 二级市场 81 6.0 消费者问卷调查 82 附件一 97 附件二 100 简介 受辉盛国际管理有限公司辉盛国际管理有限公司 该文件所包含的大量资料都是直接从其他途径获取的。尽管这些资料在该报告内被引用，但并不属于世邦魏理仕所有。该文件所使用的全部或部分非来自世邦魏理仕的内容，世邦魏理仕并不保证其准确性。 未来事项 该文件所预测的未来事项或推论，仅作为截至该文件起草日止世邦魏理仕按所掌握的资料得出的一些估计及/或看法。这些推论或预测仅作为一些可能性的指示，并不保证绝对属实。这些假设存在着很多变数，而任何因为情况的改变所造成的变化都将影响事件的最终结果。世邦魏理仕并不保证这些推论或预测会真正成为现实。 上海经济、人口现状及政策概述 简介 上海，中国沿海最大的城市，正在飞速发展的大都市。上海2005年年底登记的人口总数高达1360万，领土面积逾6340平方公里，还拥有面对着东海的的全国最大的港口之一。 上海一直以来都是公认的中国商贸经济发展的火车头。北京经济日报最近发表的一次问卷调查表明上海是国内最具竞争力的城市，位于深圳、广州与北京之前。同时，由另一家权威机构——南京大学经济及管理学院进行的另外一次问卷调查同样表明就商业机遇及吸引外商直接投资方面而言，上海也是位于深圳和广州之前。 资料来源：世邦魏理仕 上海共有十八个行政地区及一座崇明岛屿。下表显示的是截至2004年年底上海的地区名、占地面积、登记人口、每户平均人口数及人口密度等数据。 地区 占地面积 (平方公里) 住户总数 （万户） 登记人口 （万人） 每户平均人口 (人数) 人口密度 (每平方公里人数) 浦东新区 522.75 66.73 180.90 2.7 3,461 黄埔区 12.41 20.60 61.12 3.0 49,251 卢湾区 8.05 11.45 32.40 2.8 40,248 徐汇区 54.76 32.00 88.94 2.8 16,242 长宁区 38.30 21.58 62.17 2.9 16,232 静安区 7.62 10.97 31.64 2.9 41,522 普陀区 54.83 31.16 85.21 2.7 15,541 闸北区 29.26 25.76 70.73 2.7 24,173 虹口区 23.48 28.45 78.89 2.8 33,599 杨浦区 60.73 38.05 108.35 2.8 17,841 宝山区 415.27 32.70 86.76 2.7 2,089 闵行区 371.68 29.78 78.61 2.6 2,115 嘉定区 458.80 17.64 51.96 2.9 1,133 金山区 586.05 17.32 52.59 3.0 897 松江区 604.71 16.99 51.44 3.0 851 青浦区 675.54 14.98 45.57 3.0 675 南汇区 687.66 28.19 70.77 2.5 1,029 奉贤区 687.39 20.76 51.08 2.5 743 总计 5,299.29 465.11 1,289.13 资料来源：上海市统计局 上海各地区地图 资料来源： /images/map_shanghai_districts_gif.gif, （2005年） 到2008年上海总人口数估计会略微超过1380万。按照联合国人居（联合国人口居住大纲）计算，到2015年，上海的人口数目将增至2340万，说明在十年时间人口数目增加73.3%，即每年人均增长率为17.3%。 资料来源：上海市统计局 上海的人口激增是因为国内其他省市的外地人员的大量涌入及外籍人员的不断增加所造成的。在2004年，外籍人员及游客就累计达到了90490人，比2003年增加了24.1%。而2000年至2004年之间，外籍人员的