F11可研告终AA.docVIP

北京市海淀区温泉镇中心区F11地块 回迁安置房项目可行性研究报告 目 录 一、 项目基本情况 1 1、 项目选址情况 1 2、 建设用地规划指标 2 3、 项目定位 2 4、 项目建设实施进程 3 5、 开发团队 4 二、 开发模式与理念 6 1、 开发背景 6 2、 开发模式 6 3、 开发理念 7 三、 建设方案 9 1、 规划设计指导思想 9 2、 总体空间设计构想 9 3、 道路交通与停车系统 9 4、 景观和绿化系统规划 10 5、 套型设计 12 四、 财务方案与分析 13 1、 总投资估算 13 2、 项目综合效益分析 14 3、 项目现金流 14 4、 资金筹措方案 16 5、 敏感度分析 16 五、 可行性研究结论 18 项目基本情况项目选址情况温泉镇是北京市总体规划的29个中心镇之一，也是北京市33个试点城镇之一，位于上风上水的海淀山后地区，距离海淀区中心仅13.5公里、八达岭高速公路8公里、首都机场45公里，居海淀山后各镇的中心，镇域总面积为33.19平方公里，常住人口2万余人建设用地规划指标根据《北京市海淀区温泉镇中心地区控制性详细规划修编》(2005年12月)、《规划意见书》(2006规意字0号)、北京市测绘院《建筑用地钉桩测量成果报告书》（2006拨地0）等文件，项目的主要经济技术指标如所示。表1 项目主要技术经济指标一览表序号 项目 单位 指标 1 规划总用地 平方米 建设用地 平方米 2 总建筑面积 平方米 ≤ 3 容积率 ≤1.4 控制高度 米 ≤ 建筑密度 % ≤ 绿化率 % ≥ 4 住宅建筑套密度 ≥140 5 90㎡以下户型 % ≥90 6 机动车停车泊位 ≥1辆 /两户 非机动车停车泊位 ≥1辆 /户 项目定位项目建设实施进程 开发团队 本投标联合体由凤凰城房地产开发集团有限公司（简称：凤凰城集团）和北京兴泉置业开发建设有限公司（简称：兴泉公司）组成。 (1) 凤凰城房地产开发集团有限公司 凤凰城集团成立于1996年，注册地为：北京市密云县西田各庄镇西田各庄村，注册资金5000万，主营房地产开发。开发产品涉及普通住宅、公寓、别墅、写字楼等不同类型。 已竣工项目 位于航天桥的“西三环北路72号院改扩建工程”（项目推广名：“世纪经贸大厦”，以下简称“世纪经贸大厦”）项目90000平方米位于中关村保福寺的“保福大厦”（项目推广名：“世纪科贸大厦”，以下简称“世纪科贸大厦）项目100000平方米的纯商用写字楼我集团公司开发房屋累计竣工量平方米。位于海淀区五棵松的“西长安中心”商业写字楼项目50766平方米；位于北京市昌平区东小口镇中滩村的“北京北”住宅项目210218平方米；位于北京海淀区四季青镇巨山路的“”项目114530平方米回迁房项目67000平方米；位于中关村核心地区的“中关村公馆”项目54600平方米。成立于年，注册资金万。公司主营房地产开发开发模式与理念 开发背景 温泉镇F11用地项目位于温泉镇中心区，是温泉小城镇建设规划中为。90%为90平方米以下，在保障回迁居民充分享受政策的同时能够实现“住得下”、“分得开”的居住需求。 适应民俗，方便居民生活 项目设计上还将充分考虑当地民俗，注重村民的生活习惯。规划建设小区公共活动广场，给村民提供大型聚会活动的空间；在小区公共活动广场内设计50m×20m的铺砖广场，预留舞台、上下水管线、电源及相关配套设施，方便村民举行婚丧嫁娶活动时搭建临时棚架。物业管理上将继续采用已得到广大村民肯定的“农民建、农民管、管农民”模式，由温泉镇自行组建的物业公司进行管理。 适应环境，打造花园社区 项目地理位置得天独厚，天然“上风上水”的区位和西山优美的自然风光是本项目的优势所在，我们强调建筑与环境的和谐统一。景观规划采用“点、线、面”相结合的布局手法，兼顾中心绿化与点状绿化的结合，让每一栋楼都能直接享受到绿色、接触到自然。种植设计注重各季观赏植物的搭配，凸显四季景色。 适应发展，保证建设品质 在产品的开发设计中我们将坚持“以人为本”的设计理念，把自然环境与当地文化底蕴有机的结合到一起，在充分享受科技带来便捷的同时，最大程度的降低人类对自然界的危害。根据使用功能，优化声、光设计，让所有住户都能享受到充足的阳光及良好的通风。通过注重节能的设计，使项目住宅达到低能耗的标准，减少能源消耗并减低排放，以环保为我们的最终目的。 项目除延续回迁安置房低密度、低层板楼的传统风格，还注重增加了外墙瓷砖和内部公共部分的精装修。使之能满足人们日益提高的居住品质需求，成为可持续发展的现代化小区。 建设方案 规划设计指导思想 本项目是农民回迁住房，具有一些农民住房的特质，在项目策划尤其是规划设计阶段，注重对社区公共空间、多类型住