20100625 第9章 房产税会计.ppt

第九章 房产税会计 房产税：是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收 入向房产所有人或经营人征收的一种税。 ? 一、纳税义务人 房屋的产权所有人。包括：国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人三类。 ? 具体规定如下： 1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳，产权属于 集体和个人的，由集体和个人缴纳。 2、产权出典的，由承典人缴纳。 3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由代管人或使用 人缴纳。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由代管人或者使用人 纳税。 ? 5、无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及 纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 注意：外商投资企业、外国企业和外籍人员经营的房产不适用 房产税。（适用城市房地产税） ?二、征税对象 ? 征税对象是在境内用于生产经营的房产。它是有 屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学 习、工作、生活的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的 配套设施也属于房屋，一并征收房产税；但独立于房 屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不 征房产税。 　 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收 房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出 借的商品房应按规定征收房产税。 例：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不 征收房产税-（　） （ 2005年判断题） 　　 ? 三、征税范围：就是不包括农村 ? 房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工 矿区的房屋，不包括农村房屋，因为农村房屋除农副业 生产用房外，大部分是农民居住用房。 四、计税依据——是房产的计税价值或房产的租金收入 （一）从价计征——按房产原值一次减除10%～30%后的余值 计算缴纳 。 房产原值的规定： 1、是指纳税人按照会计制度规定，在账簿中记载的房屋原 价。 2、应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计 算价值的配套设施。 3、对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原 值。 三个需注意的特殊问题： 1、以房产联营投资的 ①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的， 按房产余值作为计税依据计征房产税； ②以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是 以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房 产税。 2、融资租赁房屋，视同自有，以房产余值计算征收。 3、对房屋附属设备和配套设施无论是否单独入账，均应计征 房产税。 （二）从租计征——计税依据为房产租金收入 五、税率 1、从价计征：余值×1.2%； 2、从租计征：租金收入×12%， （2001.01.01起，对个人按市场价格出租的居民 住房，暂减按4%征收) （凡是税收政策有起始日期的，做计算题时，分界日期 前后的税一定要分别计算）。 六、应纳税额的计算 1、从价计征： 全年应纳税额 = 应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% (扣除比例由省级人民政府确定) 2、从租计征：全年应纳税额 = 租金收入×12% （或4%） 七、税收优惠 房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的 负担能力制定的。由于房产税属地方税，因此给予地方 一定的减免权限，有利于地方因地制宜处理问题。 目前，房产税的税收优惠政策主要有六个方面： 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，但上 述单位的出租房以及非自身业务使用的生产、营业用房要 纳税。（不享受行政事业费的人民团体要纳税） 2、由国