[法律资料]解读《深圳经济特区物业管理条例》.pptVIP

解读《深圳经济特区物业管理条例》 目录 一、概述 条例制定的背景及出台后的各方反应 学习条例应注意的几个问题 二、条例的突破与创新 实行业必归会，强化行业自律管理 加强行政监管，街道办纳入监管体系 对业主大会表决制度、业主救济制度的突破 其他与物业服务企业相关的制度 三、《住宅物业服务收费指导标准》适用原则 一、概述 条例制定的背景 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》已不能适应要求 深圳物业管理逐渐失去领先地位 各方反响 《深圳物管立法继续在全国发挥领跑作用》——谢家瑾 为深圳的物业管理奠定了良好的基础，是深圳物业管理的一个里程碑——李加林 学习条例应该注意的问题 建筑物的区分所有权理论是物业管理法律法规的立法基础 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业 主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。 条例采用特区立法形式 由于《条例》中有许多创新性的规定，如“业必归会”制度、物业管理监管模式改革、专项维修资金集中管理、采用招投标方式选聘物业管理企业、业主大会会议投票权计算方式等，这些均与物权法、国务院条例相关规定不尽一致，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业管理立法探索新经验，因此《条例》采用了特区立法形式。 适用原则 （1）条例与《物权法》、国务院《物业管理条例》结合使用 第一百二十二条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。 在条例中，有多处类似于“业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务”的条款。 适用原则 （2）特区内、外的法律适用 特区内，严格适用本条例；特区外的宝安、龙岗两区，法律、行政法规、省及市地方性法规、省政府规章有规定的，依其规定。依次适用《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》，而在以上法规没有进行规定的，应当参照适用本《条例》。 专有名词的变化 “物业管理企业”修改为“物业服务企业”，“管理”改为“服务”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 二、条例的突破与创新 (一)实行业必归会，强化行业自律管理 1. “业必归会”产生的背景及释义 2. “业必归会”是实行行业自律管理的基础 3.相关业必归会规定：（条例第五十八条） （1） 本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业，但未加入协会的应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。 （2）本条例实施后，物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。 （3）异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。 （二）行业自律管理（第五十九条、第一百零四条） 1. 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度 市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。 2. 处罚 （1）对违反法律法规、行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。 （2）受到公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。 （3）受到公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。 （4）市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员处罚的，应当报区主管部门备案；给予公开谴责的，应当向社会公告。 （5） 物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。 加强行政监管，街道办纳入监管体系 新条例规定（第五条、第十二条、第二十条、第二十六条、第二十九条、第三十八条） （1）街道办事处负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。 社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。 （2）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。 （3）筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。 （4）未能选举产生业委会，或者业委会集体辞职的，经区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业委会。 （5）