2010淮安市淮海南路项目市场研究及前期定位方案.ppt

香榭丽花苑 东湖·翠景苑 东方·凯旋城 整体市场部分代表楼盘 香格里拉花园 万达广场 亿力·未来城 罗马假日 大湖城邦 一房 两房 三房一卫 三房两卫 房型 70 80 120 130 140 50 面积 四房 90 100 110 二房主要集中在80-100㎡之间的两房； 小三房面积主要集中在110-120㎡； 大面积产品集中在130-144㎡以下； 144㎡以上产品中顶复占比据多； 目前市场在售项目主力户型面积高度趋同。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 80-90㎡的两房是目前市场主流产品，但随着市场的不断成熟，本案区域优势的进一步显现，目前95-100㎡的紧凑型3/2/1和110-120㎡的舒适型3/2/2，在本区域市场也渐占主导； 从以上各在售项目统计分析，90-105㎡面积段市场较为空白。 本案区域在售项目面积配比分析 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 115-135㎡的舒适3/2/2和4/2/2将在本案区域市场渐占主导； 90-115㎡市场较为空白； 本案区域预售项目面积配比分析 区域市场面积户型配比分析总结： 80-90㎡的两房是目前市场主流，95-100㎡的紧凑型3/2/1和110-120㎡的舒适型3/2/2，在本区域市场也渐占主导； 90-105㎡市场机会点很大，80㎡以下的户型所占比例很小。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 高层大复式 4房变5或6房 140-144以下 高层中复式 3房变4或5房 120 双花园设计 3房变4房 95-110 高层小复式 2房变3房 90-95 带阳台及室内花园 2房变3房 80-90 带阳台及室内花园 1房变2房 70 50% 精装修酒店式公寓 1房1厅1卫1橱 30-50 21-28F 高层 景观大阳台、空中花园 4房变5房 140-144 小跃式（错层概念） 3.5房变4房 130-135 六角书房 3房变3.5房 110-120 25% 双花园设计 3房变4房 95-110 16+1F 小高层 赠送阁楼及露台 3房2厅1卫 95左右（顶F） 带露台、入户花园及室内花园 3房2厅2卫 100-130（2-6F） 15% 赠送前后花园带采光地下室 4房2厅2卫 140（1F） 6+1F 或7+1F 电梯观景洋房 10% 赠送阳光地下室、入户花园及露台等 4房2厅3卫 180-210 4+1F 叠墅 项目所 占比例 优势 户型 面积（㎡） 层数 物业 类型 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 双花园+观景阳台设计面积94㎡：3房变4房 本案户型建议 ——高层标准层中户型 优化的面积，经典的三房+客厅转角窗+两个南向超大观景阳台+北向工作阳台。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 建筑面积：89㎡，2房变3房 本案户型建议 ——高层标准层小户型 N+1多功能可变户型, 在高层物业中间套设置中这样的户型就特别需要。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 建筑面积：72㎡，1房变2房 本案户型建议——高层复式 88㎡左右的经典小复式，空间2变4。 面积：130-135㎡，跃式 本案户型建议——小高层 1F140㎡左右，赠送南向庭院、地下庭院、地下室、车位。 本案户型建议 ——电梯观景洋房 赠送露台和阳台，顶楼增送阁楼一半面积 三层126-128㎡ 四层113-115㎡ 顶层标准层 100㎡左右 叠加下套 约30-34㎡ 花园面积(南) 约6㎡ 花园面积(北) 约65-82㎡ 地下建筑面积 约199-205㎡ 地上建筑面积 本案户型建议——叠墅 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 约41-70㎡ 花园面积(南) 约12-19㎡ 花园面积(北) 约14-17㎡ 地下建筑面积 约181-187㎡ 地上建筑面积 叠加上套 上套阳光阁约26㎡ 深圳中天盛世地产顾问机构 ——您的地产服务专家 2010.9 * 欧洲城 定量分析——项目周边案例分析 原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因素。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面积户型配比 盛世名门 定量分析——项目周边案例分析 以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户,教育配套及自然环境好为主要购买因素。 项目研判 客户群定位 形象定位 建筑风格建议 物业类型定位 面