昭通市金融中心与商业文化综合体项目盈利模式设计.ppt

深圳新摩尔商业管理有限公司 谢谢聆听！ 昭通市金融中心和商业文化综合体项目赢利模式设计 深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民2013年5月30日 致荣泰房地产公司 深圳新摩尔商业管理有限公司 目录 一、市场分析结论 二、项目成本分析和赢利模式设计 三、项目商业规划和招商建议 7号地块商业规划建议 8号地块商业规划建议 9号地块商业规划建议 四、项目物业销售初步建议 五、项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议 总结 深圳新摩尔商业管理有限公司 昭通城市总体规划 昭通规划形成“一主、二副、七点、一轴两带” 深圳新摩尔商业管理有限公司 昭通市人口及收入情况 昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口521.35万人。 城镇居民人均可支配收入为14073元，人均生活消费支出9095元。 农民人均纯收入3294元，农民人均生活消费支出2935元。 城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村居民家庭恩格尔系数为50.2%。 深圳新摩尔商业管理有限公司 目前档次最高的百货是浙江商人经营的新百大，鞋类商品以百丽作为代表。 目前青年路租金最高达到每月200元/平方米以上，街区长度在400米左右。 深圳新摩尔商业管理有限公司 街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。 深圳新摩尔商业管理有限公司 本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城市商业与文化综合体。 深圳新摩尔商业管理有限公司 项目SWOT分析 S优势 项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市 行政中心，同时也是昭通主要发展区 域； W劣势 地块分散，主要地块占地面积形状不 够大 周边农民房严重影响项目形象 O机会 可以通过设立扶梯和天桥引导人流， 通过引进超市吸引人气，通过设立高 端购物中心提升昭通金融中心的形象 T威胁 部分竞争对手正在通过建立高档酒店 和名品购物中心抢占高端商业份额 深圳新摩尔商业管理有限公司 深圳新摩尔商业管理有限公司 市场分析结论 1.昭通是区域内最大的城市，需要增强城市的金融服务和商业辐射力。 2.本项目选址在昭通最繁华的青年街区南侧端点。 深圳新摩尔商业管理有限公司 项目成本分析和赢利模式设计 采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算 物业类别 计算过程 金额(万元) 写字楼 35544㎡×4000元/㎡ 14217.6 酒店式公寓（含装修） 30264㎡×3500元/㎡ 10592.4 商业 地上50000㎡×5000元/㎡ 25000 地下9000㎡×4000元/㎡ 3600 保留4564㎡×3000元/㎡ 部分拆除 1396.2 住宅 47824㎡×2500元/㎡ 11956 地下停车（不含地下商业） 32933平方米×2500元/㎡ 8233.25 土地价格（体育场置换等） 600万元/亩×37亩 22200 合计 97195.45 深圳新摩尔商业管理有限公司 一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体出售给百盛模式。 物业类别 计算过程 金额(万元) 写字楼 35544㎡×6500元/㎡ 23103.6 酒店式公寓（含装修） 30264㎡×5500元/㎡ 16645.2 商业 地上50000㎡×10000元/㎡ 50000 住宅 47824㎡×4500元/㎡ 21520.8 合计 111269.6 预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右 深圳新摩尔商业管理有限公司 2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。 物业类别 计算过程 金额(万元) 写字楼 35544㎡×6500元/㎡ 23103.6 酒店式公寓（含装修） 30264㎡×5500元/㎡ 16645.2 商业销售8号地块和七号地块 地上20000㎡×20000元/㎡ 40000 住宅 47824㎡×4500元/㎡ 21520.8 合计 101269.6 本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为43476万平方米。 深圳新摩尔商业管理有限公司 项目商业规划和招商建议 本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。 深圳新摩尔商业管理有限公司 7号地块商业规划建议 适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减少住宅面积。 保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装2000平方米