【商业地产】_宣城市大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告_122PPT_2009年.ppt

对于的大盘我们该怎么科学的去操作？ 大盘风险如何规避？ 大盘需要怎么样策划思路？ 核心圈层： 项目周边，以港北老城区客户为主 重要圈层： 以港北、港南城区客户为主， 辐射客户范围： 覃塘、桂平以及平南等市镇， 目前难以吸引，但随着城市辐射力的增强和项目影响力的增大，逐渐成为目标客源 主题定位原则 主题概念贯穿整个规划，指导产品各环节设计，通过建筑、园林等方面体现形象主题，打造出差异化、高品质产品 项目价值最大化分析思考 设定条件 项目开发按A-C-B次序开发 对A4/A5开发时间作出调整 价格：首期开盘当日均价2888元/Ｍ2，扣除优惠后实际成交价约2710/平米，加上户型适中，让很多观望价格追求品质的客户如愿以偿 。 认筹活动：开盘之日前认购的客户可享受宣城柏庄“欢乐宣城”之各项活动优惠、“柏庄会”会员优惠、付款方式优惠以及圣诞狂欢节抽奖等优惠大礼。 开盘优惠：1、宣城柏庄2008“欢乐宣城”系列活动优惠，最高优惠5000元/套； 2、柏庄会会员优惠2000元/套； 3、公积金及商业银行贷款9.9折优惠，一次性9.8折优惠； 4、圣诞狂欢节抽奖最高优惠5000元/套。 客户：吸引了宣城近50%-60%的客户，以市区市政公务员、银行、医院等企事业单位职员、周边生意人，多以30-40岁左右人群居多，二次置业或父母为子女购买婚房。 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 分阶段推广策略 ——开盘强销期（开盘期） 开盘强销期线下营销活动（小众营销）——名人盛大开盘 活动时间：5月1日 活动地点: 营销中心 活动目的： 进一步展现项目的品质和加强传播楼盘形象，扩大市场影响力 。 活动内容： 1、开盘当日请明星或名人、名家等现场助兴或举行木偶剧、皮影戏等这些古老而有传统的中国文化，引起人们的关注； 2、设现金大抽奖； 3、邀请相关业内人士及媒体到场，热点炒作（红地毯仪式） 准备工作： 销售人员培训：通报活动内容及规则； 报版提前发布活动的信息； 饮料、西点的准备； 邀请媒体、嘉宾及相关政府领导 环境布置（灯光、桌椅等） 开盘强销期 持销期 收尾期 导入、储客期 4个月 1个月 2个月 3个月 分阶段推广策略 ——持销期 线上：户外、公交车、报纸、夹报、直邮等 推广途径 销售中心持续销售力 目标检测 强化第一阵营形象、强化市场USP第一 目标 线下：巡展、派单、维系客户关系营销活动等 造城，关注普通人 推广主题 业主、准业主 受众 复合媒体，立体推广 推广策略 持销期 推广阶段 持销期线上媒体排期 造城，关注普通人 诉求主题 邮政邮寄 宣城日报、安徽日报、新安晚报 通栏+软文 更换画面 整版+软文 诉求方式 直邮 网络 夹报 户外 宣城日报 媒体 开盘强销期 持销期 收尾期 导入、储客期 4个月 1个月 2个月 3个月 分阶段推广策略 ——持销期 持销期线下营销活动（小众营销）——“留住昨天”摄影大赛 这里曾经是宣城的原初位，这里记忆了宣城人民的太多太多的岁月点滴，这里见证着一代一代宣城人民成长的印记…… 活动时间：待定 活动目的：持续开盘后的热销气氛，加深新客户对项目的认识；加深老客户对项目的美好印象和归属感，以此为契机，广泛开展老业主带新客户成交。 参与人员：老业主及诚意客户 活动内容：所有的参赛作用择优在营销中心展示，并组织专家进行评比出一、二、三等奖，并举行盛大的颁奖典礼，制造事件，以吸引社会关注，提升项目的知名度和开发商的美誉度 开盘强销期 持销期 收尾期 导入、储客期 4个月 1个月 2个月 3个月 分阶段推广策略 ——收尾期 线上：报纸、电台 推广途径 持续购买力 目标检测 项目首批货量成功销售 目标 线下：短息、现金促销、客户答谢酒会 通过价格策略和客户策略运用成功甩尾: 促销信息公布如：“买以送一”等 推广主题 准业主 受众 以消化之前老客户和客户营销为主，以实利性促销推广为主。 推广策略 收尾期 推广阶段 收尾期线上媒体组合排期 促销信息传递：“买房送车库”等；营销促销活动，同时可以提及下下批推售单位的信息 诉求主题 软文 循环播放促销信息 半版、通栏+软文 诉求方式 网络 电台 宣城日报