黄金时代广场前期策划案.doc

黄金时代广场前期策划案 整体定位 总体开发思路 思路 我们做什么产品?怎样去做？ 项目当前处于一个千载难逢的历史机遇，市政府已开始迁入新政务中心，国资委大厦将于明年竣工，周边大量配套为迎接全运已全面提速，进入倒计时，更令人振奋的是济南轨道交通规划已被提上日程，其中经过项目周边的1号线最快有望在年内启动，而未来的2、3号线也将经过项目周边。奥体中心将成为东部的交通枢纽，而新CBD的雏形亦已出现。 可以想见，未来一到两年内，项目所在区域人口密度将呈几何级增长，而其中政府及相关产业人员、高级商务人士将是绝对的主力，随之而来的将是高端服务型公寓的需求爆发。因为这类客户在对地段、交通、配套都有较高要求的同时，对产品自身和增值服务也十分看重，目前高新区的住宅和公寓品质显然无法满足他们的需求，市场的巨大空白已经显现。 基于此，我公司建议本案的整体开发思路为： 公寓→写字楼→公寓 即： G、H座公寓率先上市，满足市府东迁、全运会召开带来的商务客群的居住需求，顺利完成现金流的回笼，为后续开发准备资金，为纯商务空间的出现提供基础。 写字楼部分在商住部分后续推出，努力塑造为整个济南东区金钻级商务地标的城市地位，以高附加值的配套（智能化、生态化）提升产品档次，以高调的市场推广姿态，完成项目销售。 E、F公寓部分最后推出，恰好借助了项目前期写字楼的商业基础和商业氛围，较强的投资性能够使公寓具有更大的市场认同，而区域在本产品推出时已经有了较高的提升，既能够降低销售的风险，同时还可以获得较高的利润。 开发分期 本案作为一个体量较大的房地产项目，进行开发时需要考虑以下几个因素： 1、资金因素 本案是一个规模30万平米的项目，运作资金需要亿，开发商很难一下在将如此数目的资金注入到一个项目上。这就得运用“滚动开发”策略。首先注入的启动资金，开发一部分地块，然后等部分地块的钱收回来，继续开发下一部分的地块。资金的只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是开发商资金投入多少时，通过销售就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。这主要受市场的推广影响，既有写字楼又有，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，将不同的产品进行分期的。开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。配套、环境等尚未成熟，项目的运作风险较大保险考虑还是将项目进行分期。先价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，。 市场定位 市场定位是勾画企业的形象和所提供的产品、价值的行为，它需要向客户说明本企业的产品与现有竞争者和潜在的竞争者的产品有什么区别。， 1、本产品是什么， 2、本产品与竞争产品的不同之处，，； ，。，，。因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。从开发到运营，社会各界关注的焦点，成为的文化标签。通过其内部商务等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的 项目形象定位它是能够有效指导后续的营销推广的，是整个营销推广的依据和指针。 在对项目自身情况、竞争对手情况及目标客户分析后，我们将项目的总体形象定位为—— 城市经济加速器 国际商务核芯 每个城市，都有一个城市经济的加速器，这个城市的加速器推动着整个城市经济的发展，比如中环之于香港，比如华尔街之于纽约，比如国贸之于北京。济南的经济加速器在哪里？ 大观园？太古老了吧？虽然大观园在上世纪60年代起，就已经成为济南当时的核心商务区。 泉城广场？泉城广场周边虽然聚集了大量的写字楼，但是这些写字楼因为设计问题、周边交通问题、未来规划问题，发展前景并不明朗。 济南真正的城市经济加速器就在经十东路，奥体中心，新政务中心，黄金时代广场。 是的。黄金时代广场。就是济南的城市经济加速器。 本案所处区域为济南未来发展的新的中央区，黄金时代广场地处本区域经济中心，其他地方无法与其比拟，是众多国际级企业在山东的第一商务选择，黄金时代广场是本区域第一高楼，颇具地标性和时代感，在人们的心中有深刻的象征意义。所以，本项目可以定义为“新央区国际商务核芯”。 各物业类型客群定位 本项目所处区域有两个特点：一是紧邻济南市政务中心，二是距离济南市高新开发区较近。因此本项目的客群定位主要围绕其特点进行挖掘。 公寓（G、H）定位 客群主要针对本项目及周边区域的的政府公务人员、商务人群，国内企业的高级管理人员，以满足其自