2010年江西靖安县雷公尖乡地块策划报告（43页）.ppt

项目市场定位 华中地区规模最大的 中高档老年生态养生社区 产品初步建议篇 产品内容 AGED APARTMENT 所谓AGED即我们赋予产品所有老年公寓的特征。 产品定位支撑 AGED建筑 AGED规划 AGED户型 AGED景观 AGED空间 AGED配套 AGED商业 AGED教育 AGED医疗 AGED物业 AGED会所 AGED旅游 AGED餐饮 AGED智能 整体功能分区——三大板块 经济利益估算篇 项目销售及租赁价格的制定 1、南昌当地退休人员的社保情况 　 养老保险 医疗保险 失业保险 工伤保险 生育保险 住房公积金 缴费基数 1285 1285 1285 1285 1285 - 缴费基数(上下限) 1285--6423 1285--6423 1285--6423 1285--6423 1285--6423 100--1700 公司缴费比例 20% 6% 2% 0.40% 0.80% 12% 个人缴费比例 8% 2% 1% - - 12% 备注 缴费基数的核定标准： 1、月平均工资超过全市上年度月平均工资300％的，按月平均工资的300％核定； 2、月平均工资低于全市上年度月平均工资300％的，按实际月平均工资收入核定缴纳社会保险的基数； 3、月平均工资低于全市上年度月平均工资60%,按月平均工资的60%核定。? 基本养老金 一般有二部分组成: A.基础养老金＝（全省上年度在岗职工月平均工资×a＋本人指数化月平均缴费工资）÷2×缴费年限（含视同缴费年限）×1％ B.个人账户养老金＝个人账户储存额÷个人账户养老金计发月数以及退休人员死亡后的丧葬费,抚恤金,供养直系亲属一次性救济金等. 按照公司计算，南昌的近年的普通职工退休基本可以拿到2000元/月的退休工资。 国企及事业单位退休工资近2500-3000元/月。 2、南昌城市房地产销售及租赁价格 区域 红谷滩 南昌县 青山湖 东湖 西湖 青云谱 新建县 湾里 价格 8500 3800 8000 8500 8200 6800 3800 4500 各区县房产的销售价格 各区县房产的租赁价格 区域 红谷滩 南昌县 青山湖 东湖 西湖 青云谱 新建县 湾里 价格 1000 300 700 2000 1500 600 500 500 现阶段南昌市中心地段及开发区的销售价格均为8500元/平米。高端房地产也基本在红谷滩及市中心开发。主力总价接近100万左右。 市中心的100平米户型的租赁价格接近2000元。 3、南昌市老年公寓的租赁价格 中华情老人公寓租赁价格表 房型 面积（平方米） 价格（元/人） 双人标准房（北向） 40 480 双人标准房（南向） 40 580 双人标准房带阳台（北向） 60 680 双人标准房带阳台（南向） 60 780 双人套房 80 980 4、本案老年公寓的租赁价格建议 房型 配比 面积（平方米） 价格（间） 单人标准房 30% 40 1800 双人标准房 30% 60 2000 套房 30% 90 2200 豪华套房 10% 130 2500 5、本案老年公寓的销售价格建议 一期50%老年公寓出售，保留50%作为自有物业。 找到合理总价的空间 按照靖安当地房产市场销售价格及南昌市等区域的消费水平，我们建议： 销售均价为3000元/平米； 按项目一期150亩（即10万平米）开发； 项目50%的总销金额约为1.5亿元。 项目一期50%作老年公寓租赁，即5万方。 根据老年公寓的租赁价格建议，租金为每月每100平方米为2650元。 若以10年的租金收入计算，为1.59亿元。 6、老年公寓租赁收入（以10年为单位） 销售营业税及附加税计算表 单位：万元 序号 类 别 计 算 依 据 税 金 1 营业税 按销售收入的 5.5% 825.00 2 城市维护建设税 按营业税的 7 % 57.75 3 教育附加费 按营业税的 3 % 24.75 4 教育专项基金 按营业税的 4 % 33.00 5 印花税 按销售收入的 0.05 % 7.50 6 交易管理费 按销售收入的 0.5 % 75.00 合 计 —— 1023.00 项目税金及利润估算 按照一期10万平方米开发成本为2.5亿，若在销售较好的情况下，预计50%销售收入为1.5亿，小于投资成本；加上另外50%自有物业项目10年租金收入1.59亿元，即项目毛利润为4877万元，仅为投资总额的19.5%；本项目销售及租赁盈利微薄，需要依靠其余配套项目提高利润。 项 目 资 金 损 益 表 序 号 项 目 名 称 计 算 依 据 金 额（