【商业地产-PPT】安徽铜陵丽景花园城地产项目整体营销策划报告113页-2008年.ppt

铜官山区有76人，占92%；郊区有3人，4%；狮子山区有1人，占1%；铜陵县有1人，占1%；周边乡镇有1人，占1%。 从购房用途情况看，改善居住用途的33人，占60%；婚房用途的13人，占24%；工作便利0人，占0%；投资4人，占7%；养老5人，占9%。 选择65M2—75M2的占9%；75M2—90M2的占33%；90M2—100M2的占26.32%；100M2—110M2的占7.52%；110M2—120M2的占2.26%；120M2以上的占3.01%。 能接受的项目紧临公墓的客户占85%，不能接受的客户占10%，不清楚的占5%。 客户对项目关注的方面分析，购物占15%，娱乐占11%，教育占20%，医疗占15%，交通占23%，物业占8%，景观其它方面占8%。 客户能承受的单价分析，3000元每平方米以下45%，3100平方米占25%，3200平方米占5%，3200元每平方米以上的占0%，不清楚的占25% 客户能承受的总价分析，25万以下40%，25-30万占25%，30-35万占15%，35-40万占5%，40-45万占0%，45-50万占0%，50万以上5%，不清楚的占10% 1、项目客群主要以铜官山区为主，郊区、狮子山区周边乡镇为辅。2、客户主要购房用途以改善居住环境婚房为主，还有附近的一些大型企业员工如（海螺水泥厂）等。3、客户需求主要以70-90平米的二房和90-100左右的三房为主。总价控制在25万至35万之间为主。4、铜陵一部分客户对本区域仍存在一定忌讳，但大部分客户还是能接受本案区域，主要关注该区域环境好，价格可能相对有优势。5、客户群年龄层次以中青年为主，老年为辅。较关注项目的配套设施与项目产品规划。6、项目客户主要以第一次置业为主。 1) 地块规则，完成一期平整、勘测工作，二期原住户未动迁； 2) 居住环境无电磁、粉尘污染； 3) 片区供水供电条件良好； 4) 交通网络已建成，道路状况良好，规划道路石门路待开通。 交通区位分析 1) 地处三个城区之间的城市路网“4纵3横”的铜都大道南段 ，衔接市中心城区铜陵长江大桥、黄铜高速贯穿而过。 2) 铜都大道经长江大桥可通往合肥，经黄铜高速可通往通往黄山。 3) 经淮河大道连接中心城区。5分钟可抵达市中心，10分钟抵达火车站、汽车站。 4) 9路公交车从杨村至大通，路经火车站、市体育馆、工人医院等市中心区域。 公共设施 行政机构 1)郊区区管理委员会 2)城市规划局 3)房地产交易中心 医疗卫生设施 1)市第四人民医院、市中心血站、第三人民医院（精神病院）、市人民医院等。 文化教育设施 1)市二中 2)金口岭小学 3)店门口小学 4)铜陵职业技术学院 生活配套 购物 1)规划中的郊区购物卖场（尚未确定）。项目北侧，规划有大型3000平方米菜场配套。 2)距市中心成熟的淮河大道、长江路商圈仅3公里。 3)项目西侧靠淮河大道南段也有一定的生活商业配套（靠近金御华府）。 娱乐、休闲 1)项目东侧紧临规划市政规划的大铜官山公园，在未来该区域将成为炙手可热的旅游胜地； 2）打的起步费便可至市中心成熟的淮河大道、长江路商圈，餐饮、酒吧、超市等一应俱全。如凯撒娱乐总汇、百度club、合百百货、KFC等。 餐饮、宾馆、酒店 1)华亭之星：商务四星级酒店 2)百乐门娱乐餐饮娱乐总汇 银行、邮局 1)淮河大道南段，有中国银行、工商银行、商业银行、邮局、联通、移动、电信等公共服务设施（靠近金御华府） 。 结论： 1）项目地处城市景观大道铜都大道，是铜陵的门户区域，城市的主干道路，车行便利，但公共交通系统未健全待完善。 2）项目目前生活配套欠缺，日常生活配套主要借助淮河大道南段的一些商业配套距项目在500米左右。 3）未来居住质量高，生态环境好，生活前景好，旅游、娱乐、休闲等配套设施均为城市级消费配套。 劣势分析（weakness） 阶段生活配套劣势：项目目前周边居住氛围不高，生活配套设施贫乏。 居住环境劣势： 1、位置偏僻，距离市区相对远。 2、公墓、火葬场对项目区域有非常大的影响。 3、周边交通线路少，出行不便，仅有9、5路两条公交线路且5路公交线路稀少 产品劣势： 1、项目地处山的背阳面，夏季东南风吹不过来，冬季西北风无法遮挡。 2、项目地块南高北低，南侧面山视野有所遮挡，不利于南面采光、观景。地块规划有一定难度。 3、车位比例较少只有20%。可能满足不了客户需求。同类产品车位比例均在30-40%以上。 4、项目中央景观绿地较小。 5、小区进口不够体面开敞。 6、户型设计上缺少空调位置安排。 7、人车混流，体现不出项目品质。 8、户型南北通风性比较差。 9、建筑北立面是小区形象重点，但设计比较呆板，体现不出立面卖点。 项目