CNCPM_物业前期介入管理培训.ppt

物业的前期介入和管 理 培训目的：希望通过本次综合培训，使员工充分掌握前期物业管理有关知识的重点和难点，有计划、有程序、有实效的开展前期物业管理服务的各项工作，并在工作中熟练运用重点知识、程序理论和实际工作方法。同时，也为了提高员工的综合素质和服务质量，使前期整体物业管理服务工作形成一整套完善的运作流程。 培训课程 物业管理前期介入 物业前期管理 组建管理机构 物业前期的日常管理 第一章物业管理的前期介入 一、物业管理前期介入 是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划、设计和建设阶段，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。 二、物业管理前期介入的作用 有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的缺憾或隐患 有利于加强对物业的全面了解 有利于维护物业管理企业的专业形象 有利于后期管理工作的进行 有利于促进物业的销售（提高物业的品位、价值，提高开发企业的形象） 三、物业管理介入阶段 1、物业管理早期介入 在房地产开发的立项决策阶段（可行性研究阶段）的介入 从配套设备、环境附属工程、保安消防等方面严格把关 2、物业管理中期介入 在方案设计阶段的介入 从物业结构布局和功能发面、设备设施的设置和服务方面提出改进意见 3、物业管理晚期介入 在项目施工阶段的介入 进行机电设备的测试、检验；指出前期工程的缺陷并提出改良方案；准备交接和验收的各方面工作等。 四、物业管理前期介入的主要内容 第二章前期物业管理 前期物业管理——是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 国家提倡按照建管分离的原则，通过招投标方式选聘前期物业管理公司。 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向物业买受人明示并说明。 自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按照合同约定承担。 前期服务体系的建立与运作 职责 前期管理阶段的活动主要由公司主要领导、项目负责人、质检部、专业技术人员负责组织。 合同签定后，质检部和项目责任部门，开始编制物业管理方案，经公司领导确认后，报给开发商。双方确认后，工作安排按照计划进行。 公司领导负责新项目服务中心的组建工作或驻场人员选定工作。 新项目负责人完成入住方案的编制及实施。 工程部、财务部及相关人员协助项目服务中心部完成对项目的前期服务工作。 一、前期服务体系建立 项目管理机构设置 1、前期服务体系的组织机构是一个跨部门的组织机构，涉及公司领导层、各部门及计划在新项目中起用的服务中心经理，在组织分工、协作和架构形式上相对稳定。 2、前期专家小组的组建 前期介入不需要整个企业介入，人员根据服务需求选定，一般为公司主要领导和主要技术人员。 对主要技术人员要求素质较高：理论基础扎实，实际经验丰富，善于发现问题解决问题，善于运用新知识、新科技。有良好的沟通能力，语言表达能力好，口齿清晰。 二、项目管理系统的运作 1、咨询服务提供 考察前，确定组员名单，并研讨项目图纸、以往资料、建议等，形成初步建议书。 与甲方人员充分接触、沟通，并收集当时的图片、图纸、照片、录音等资料。 组员运用体系文件及个人知识技能提出项目建议，并以会议的形式确定向甲方汇报的内容。 现场向甲方汇报并提供书面报告 三、标书和管理方案 1、投标 投标工作为前期管理中的重要环节，由公司统一控制。 标书由质检部组织公司有关部门进行编写。标书中所做的承诺，应进行评审。对于重要项目，公司应组织拟述标人员进行演练，以确保述标质量。 2、管理方案 管理方案的确定的依据是： 确定管理档次 根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配，体现物业的消费水平，管理薄弱和管理超档都是一种浪费。 确定服务内容标准 不同类型、功能和档次的物业，需要提供的物业管理服务项目及服务质量是有较大差别的。 3、沟通要求 协调好各方关系，为日常管理运作打好基础。 努力工作取得信任、良好效果树立威信。 四、前期考察建议 根据合作方提供的项目方案、可行性研究报告、规划方案、设计施工图等相关图纸资料，结合考察中所了解的实际情况提出切实可行的建议。考察建议内容主要包括： 1、从有利于节省项目投资、方便日后管理出发，各专业提出建议。 2、从业主使用的角度提出专业建议 3、从智能化的角度提出专业建议 4、从环保角度提出专业建议 5、从创建达标的角度，根据物业管理示范项目的考核评比标准，提出专业性改进建议。 第三章、组建管理机构 一、组建项目服务中心 （1）物业管