【管理课件】成本管理--房地产成本控制精细化管理(PPT 39).ppt

2006年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会 工程目标成本的制定、支解与落实 工程清单招标管理 工程成本数据库的建立 [2006年02月26日 杭州] 成本管理理念 内容要点：5WIH 1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理 成本管理的目的（WHY) 1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标 2，利润与成本的关系 收入一定的情况下，成本越低，利润越大 3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标 4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式：V=F/CV-value ,性价比F-function ,产品、功能/性能、服务、收益C-cost, 费用/成本 C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 --价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念 1，成本构成 建造成本=前期+建安+室外及配套 开发成本=土地+建造+开发间接 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理） 2，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用 成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制 1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理； 成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位； 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面; 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实； 成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合 ----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段 ----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品 成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制 2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数 ---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。 ---控制的要素：目标、偏差测定、修正 ---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈 ---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案 3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制 成本管理的阶段（WHEN)—全过程 1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本测算，项目经济性评价 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么） —方案：最经济合理方案，符合项目定位 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核 竣工阶段—结算、索赔办理 成本管理的责任主体（WHO)—全员 1，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识 只要考虑了性价比问题，就是有成本意识 2，责任成本管理体系的建立 目的：令全员实施自觉的成本管理行为 要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 3, 房地产公司成本管理专业人员的职责 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作 了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控； 甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家） 成本管理的基本方法（HOW)—目标管理 1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面 2，目标确定的依据—经