世联_长沙融圣国际项目营销策略报告_112PPT_09年.ppt

融圣国际项目营销策略 报告思维导图 08年重点政策回顾 中央政府4万亿救市 关于促进我市房地产 业健康发展的若干意 见（内容略） 湖南18条新政出台 08年重点政策回顾 二套房政策松动，满 两年二手交易免征营 业税 央行利率数次调整 宏观政策核心结论 报告思维导图 09年市场预测 —— 供求篇 市场供应继续高 居不下，市场形 势严峻，竞争激 烈。 2009年长沙楼 市各板块预计推 出货量表如右： 09年市场预测 —— 供求篇 目前市场供大于求， 销售形势严峻。 经济危机来袭、部分 消费者将推迟购房计 划，供求矛盾进一步 凸显。 09年市场预测 —— 产品篇 由于长沙市消费者的传统消费习惯以及往年成交户型的构成情况均以90平 方米以上的中大户型为主，为了迎合消费者的消费需求，各项目仍将会以 90平方米以上的产品为主打产品。 2009年长沙商品房市场仍将以90平方米以上的中大户型产品为主。中小户 型受欢迎，大户型产品则将因为总价过高、消费者收入下降，目标客户群 体进一步缩小而导致销售受阻。 面对经济危机及低迷的市场状态，为刺激消费者的购买欲望，各项目将在 产品方面力图寻求突破，以创新产品来打动消费者。 产品品质将成为重要的竞争砝码，理性的消费者，光靠价格策略明显已经 远远不够，产品品质的好坏将决定消费者的购买意愿。 目前本案剩余货量中主要以130平方米以上的大户型产品，面对的销售压 力不言而喻。 09年市场预测 —— 价格篇 长沙商品房价格将进入新一轮的调整期 各项目将继续在价格方面做出调整，但是，由于目前长沙房价格已经调整至比较合理的 区间，所以2009年，除部分项目的价格调整幅度比较大以外，整体价格市场的调整幅度 不会很大，预计调整幅度在10%—15%之间。 价格仍将是各项目刺激需求的重要手段 面对明年严峻的市场竞争形势，为在竞争中立于不败之地，各项目除了加强项目的自身 的品质及项目宣传攻势以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。 09年市场预测 —— 客户篇 经济危机使得客户的购买力将进一步下降，购房需求将进一步萎缩； 经济形势不容乐观，消费者的信心将进一步受挫； 市场前景不明朗，投资者仍将继续按兵不动等待市场回暖； 结论： 报告思维导图 竞争市场分析 —— 瑞宁花园 竞争市场分析 —— 瑞宁花园 竞争市场分析 —— 瑞宁花园 竞争市场分析 —— 瑞宁花园 另外，从产品构成来看，大面积户型产品所占比例达近50%，产品结构 不合理是瑞宁花园销售周期比过长的一个关键性因素之一。本案目前也 同样面临大户型产品比例过高的问题。 从整体销售情况来看，虽然取得了76.3%的销售成绩，但是由于价格过 高，产品定位不合理，导致销售周期过长，最后对价格方面进行大幅调 整才得以扭转销售不力的局面。 从户型产品的销售情况来看，中小户型产品销售情况较好，大面积户型 产品销售情况较差。 该项目以“全数字化小区”高调入市，但是由于价格过高，产品定位不 够合理，一度导致销售陷入困境，销售周期过长。后来通过在价格及营 销、产品方面作出重大调整得以使销售不力的局面逐步扭转。 竞争市场分析 —— 东玺门 竞争市场分析 —— 东玺门 竞争市场分析 —— 东玺门 竞争市场分析 —— 东玺门 从户型产品配置来看，大户型产品比例过高，影响项目的销售进度； 从整体销售情况来看，57.6%的销售业绩在目前低迷的市场情况下， 整体销售情况比较理想； 从户型销售情况来看，中小户型产品销售情况较好，大面积户型产品 销售情况较差。 综合来看，该项目在入市之初以4900元/平方米的价格高调入市，然 而，刚入市不久即遭遇全国房地产市场进入寒冬的尴尬局面，导致项 目销售一度进入困境，直至，2008年10、11月连续两个月的大幅调 整价格才使项目销售取得较大进展。 竞争市场分析 —— 万象新天 竞争市场分析 —— 万象新天 竞争市场分析 ——万象新天 竞争市场分析 —— 万象新天 万象新天的产品主要集中在一房、两房和小三房产品上，大面积产 品所占比例比较小，产品组合比较合理。 从销售情况来看，由于项目价格及营销策略上的缺失，导致项目进 入2008年以来项目住宅销售很不理想，目前由于加大促销力度销售 有所好转。 从户型产品的销售情况来看，一房、二房和小三房销售情况较好， 而