4商圈及城市商业网点规划[盈利模式创新].ppt

（二）规模理论 商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。 销售总量=商圈人口×可投入购买力 可投入购买力=收入水平×消费系数 规模=销售总量/保本销售额 （三）层次理论 多业态在地区的积聚就构成该地区商圈的多层次。 计算基本商圈的购买力水平时，要研究对边缘商圈、异地商圈的吸纳能力。 （四）碰撞理论 第二节 城市商业网点规划 城市商业网点规划是指在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市商业发展的总量、规模、结构和布局进行宏观指导和引导，以达到促进城市社会和经济协调发展的目的。 一、城市商业网点规划的目的 保护商业资源，合理开发，有效利用； 转变商业管理职能，规范政府管理行为； 发挥城市优势，突出特色经营； 完善商业功能，营造更佳的居住环境和投资环境； 发挥流通产业的先导作用，贯彻和落实商业科学发展观。 二、 城市商业网点规划的原则 商业网点规划要与城市规划相结合； 商业网点规划要与当地经济发展水平相结合； 商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合； 大型商业设施建设和中小商店的生存发展相结合； 规划的调节功能与市场机制的基础作用相结合。 三、 城市商业网点规划的重点 我国的《城市商业网点条例》从四个方面对商业地产的开发进行规划。 首先是控制总量，即一个城市的商业网点比例及规模要依据当地购买力、人口及经济发展设定； 第二是规划增量，一些新开发的项目位置设在城市中心或是郊区、社区及新开发区，需要进行科学论证。 第三则是调节存量。 《条例》会对现有的商业面积及商业结构不合理的商业项目进行调整，包括一些汽车市场、农贸市场及小商品市场进行搬迁或农改超。 第四是优化质量。 规划重点： 市级商业中心； 社区商业； 商业街； 专业市场； 大型零售业 第四章 商圈及城市商业网点规划 主要内容： 商圈的含义 影响商圈的因素 现代商圈的特点 商圈理论 商圈测定的方法 城市商业网点规划的原则和重点 学习重点：商圈理论、商圈测定的方法。 第一节 商圈划定 一、商圈的含义及结构 商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形成的销售范围。商圈既是地理概念，也是经营概念。 作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以也叫区域定位法； 作为经营概念，即取决于业态种类和经营能力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的依据。 商圈结构 基础商圈 边缘商圈 异地商圈 观点对照：商圈的层次 商圈可分为三个层次： 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 是指最接近店铺的区域，在这个区域内顾客来店购物最方便。一般来说，小型店铺的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内。大型店铺的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具，顾客来店时间在20分钟以内。核心商圈的顾客大约占55%-70%。 核心商圈 是指核心商圈的外围区域，在这个区域内顾客来店购物比较方便。一般来说，小型店铺的次级商圈在1.5公里以内，顾客步行来店在20分钟以内；大型店铺的次级商圈在8公里以内，不论使用何种交通工具，顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的顾客大约占15%-25%。 次级商圈 是指次级商圈以外的区域，在这个区域内顾客来店购物不够方便。一般来说，小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型店铺的边缘商圈在8公里以外，不论使用何种交通工具，顾客来店都要在40分钟以上。边缘商圈的顾客大约占10%。 边缘商圈 商圈层次 距 离 时 间 顾客 比例 小型 店铺 大型 店铺 小型 店铺 大型 店铺 核心商圈 0.8km以内 5km以内 10分钟 以内 20分钟以内 55%-70% 次级商圈 1.5km以内 8km以内 20分钟 以内 40分钟 以内 15%-25% 边缘商圈 1.5km以外 8km以外 20分钟 以上 40分钟以上 约10% 区位特点 业态选择 经营品种 经营规模 竞争店铺的位置 顾客的流动性 交通地理条件 店铺的促销手段 商业信誉 二、影响商圈的因素 电子商务条件零售业商圈： 地理因素的影响大大降低； 对零售企业的配送能力要求提高。 三、零售商圈的测定方法 （一）零售引力法则（雷利法则） 　　雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。 第一，两个竞争的城市（A城与B城）在公路上有同等程度的靠近性； 第二，两城市可被利用的商品或者服务的多少以城市人口的多少为标志； 第三，顾客只到一个城市购物。