物业工程部合管理手册.doc

北　京　西　太　平　洋　物　业　管　理　有　限　公　司 工程部服务标准 工服整洁，胸牌佩戴端正，态度和蔼，举止文明。 工具及应备物品随时准备齐全。 三、电话铃响三声之内接听，准确理解并正确记录业主、住户维修内容、房间号码。 四、出现火情，维修人员3分钟内赶到现场。 五、发生跑水事故，维修人员5分钟内赶到现场。 六、接报修投诉后，维修人员40分钟内到达维修地点。 七、当日维修单无特殊原因须当日完成。 八、节假日维修单8小时内完成。 九、入户维修穿鞋套、带苫布，工作完毕做到场清料净。 十、一般停电故障10分钟内恢复送电。 查楼人员应做到: 十一、认真、负责、客观、公正。 十二、每周查楼一次。 十三、无漏查楼层及项目。 十四、查楼记录填写清楚。 十五、对查楼时发现的问题无隐瞒不报。 回访人员应做到: 十六、对待业主、住户礼貌、耐心。 十七、回访记录填写认真、详细；回访单内容完整。 十八、公正、客观，不以个人喜恶为判断标准。 十九、知情必报，不隐瞒过失。 二十、回访及时，对维修事项三日内完成回访。 北　京　西　太　平　洋　物　业　管　理　有　限　公　司 工程部负责人岗位职责 服从项目经理的领导和工作安排，并对其负责。 对所管辖设备设施的整体完好负有直接责任。 全面负责工程部的管理工作，建立健全工程设备的运行和操作规程，各项规章制度，并督导下属员工及分包单位，严格按标准工作。 协调工程部与其他部门的关系，共同做好对业主的服务工作。 结合项目部实际情况制定《公共设备设施年度维修保养计划》并报项目经理审批后实施，每月还应制定具体《设备设施维修保养计划月报表》，并填写《设备设施维修保养记录》交项目经理审阅，负责房屋土建维修保养计划及维修保养记录的填写。 负责制定设备设施的更新改造计划。 负责制定设备设施年度大、中修维修保养计划。 负责设备设施技术资料的收集、整理、归档。 负责设备设施台帐的建立及派专人定期送检检测设备和工具等。 负责工程部各类工具的统一管理。 划分管辖范围内各设备责任区，并指定各责任区的负责人。 负责组织专业人员对报废的设备设施进行确认。 负责制定设备设施的巡检制度，负责组织设备设施故障的检修工作，并制定事故预防措施。 参与现场设备设施维修督导，负责协调内部工作和部门协调合作。 总体负责业户的二装工程方案审批，施工监督及竣工验收等工作。 定期检查分包方工作情况，在分包方结算前对其进行评价，将评价结果填写在《分包方结算单》中（见《分包方管理规定》），并报项目经理审批。 负责本部门的绩效考评工作，并将考评结果报项目经理。 做好本物业的能源消耗管理和控制工作，应掌握本物业的能源（水、电、气）的用量并进行分析，保证物业的节能工作并报项目经理。 负责实施本部门员工的培训与考核，保证工程部员工掌握必备的技术、技能和规范。 监督下属员工填写各项记录，每月总结工程部的工作情况向项目经理报告。 完成项目经理交办的其他工作。  北　京　西　太　平　洋　物　业　管　理　有　限　公　司 工程部员工交接班制度 接班规定 接班人员应提前10分钟进入岗位，并穿着工作服佩带工作牌。 交接双方必须同时在岗，面对面交接检查，有疑问当时提出，交接清楚后双方在交接记录上签字。交接不清交班人员不得离岗。 认真执行“五不接”内容： 交接班记录项目不齐，时间、数据不准，不接班。 发生事故未处理完或未告一段落不接班。 工作未完成或未告一段落不接班。 工具、备品、备件等无故不全不接班。 交接内容未交待清楚不接班。 做到：“五到” 看到：设备外观是否完整清洁，有无异常现象。 听到：设备运行声音是否正常。 闻到：室内外是否有异味。 摸到：设备有无过热和振动现象。 想到：根据交接中了解到情况，预想运行中可能发生的问题及处理方法。 交班规定 值班员提前15分钟汇总本班工作，准备好交接内容。 有以下情况应拒绝交班，并汇报工程部负责人。 接班人班前喝酒或精神异常； 发生问题尚未弄清，包括全部交接内容。 必须在《工程部值班交班记录》上写清以下内容： 设备运行情况。 本班执行的操作。 本班发生的重大事项。 需要下班跟进的事项及交接的工具、用具等。 传达上级指令、通知。 其它有关规定： 接班人未到岗，交班人继续工作，不准擅自离岗。 如遇事故，接班人应在交班人的指挥下共同处理，当告一段落后再进行正式交接。 交接班中如双方发生分歧时，应上报工程部负责人裁决，严禁在岗位上争吵。 工具丢失由当班人负责赔偿。 北　京　西　太　平　洋　物　业　管　理　有　限　公　司 工程文员、资料员、仓管员岗位职责 本部门文件、图纸及技术资料的管理、建档和统一管理。 负责收发