【商业地产】江西景德镇百润-金棕榈地产项目营销推广方案-2008年-70PPT-精锐地产.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 第二阶段 产品解析,价值传播 时间安排:2008年９月—10月 推广阶段二 推广时间：2008年９月---１０月 推广目的：在树立高端形象的前提下，以本案卖点的有效传播来吸引潜在客户的兴趣,激发有效客户的下单欲望 媒体形式：广播／折页／楼书／短信／软文／户外 推广主题：百润·金棕榈，唯美主义城市别墅 媒体攻势 广播：内容的更换，持续播放 折页／楼书：全方位的展示本案的核心价值 短信：价格实惠，信息到达率广，容易保存信息 软文：信息量大，可以结合图片传播信息 户外：为形象打造加分，树立项目独树一帜的高端形象 第三阶段 时间安排:2008年11月—12月 价值呈现,品牌联动 推广阶段三 推广时间：2008年１１月---１２月 推广目的：通过对核心价值景观样板区的体验，到达市场认可的目的 媒体形式：广播／ＤＭ／户外／ＳＰ／短信 推广主题：原来，生活可以更美 广播：内容的更换，持续播放 ＤＭ：信息承载量大，可以针对不同区域进行全方位的传播 ＳＰ：样板区开放，可以举办体验样板区活动，达到市场认可的目的／年底客户答谢会 媒体攻势 提　案 结　束 谢谢聆听！ [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 信任危机 对开发商的不信任 对广告宣传的不信任 对开发商的不信任 部分开发商的不负责行为，导致许多承诺无法兑现，产品品质低下，物管服务不到位。例如：加州印象 ………… 导致的结果 开发商口碑差，城市人居建设处于一个杂乱无章的状态。大部分消费者对居住的需求仍停留在基础层面。而在条件允许的情况下，消费者更愿意自己买地造所谓的“农民别墅”。 对广告宣传的不信任 产生危机的原因：广告宣传挂羊头卖狗肉、混淆概念、滥用名词，不实事求是。如印象威尼斯…… 在消费者眼里，广告就是吹牛、言过其实、与现实出入太大、甚至根本不靠谱，可信度极其低。 导致的结果 价值迷失 历史人文价值的迷失 生活价值的迷失 历史人文价值的迷失 　一个消沉的城市， 　　传统瓷都地位被撼动 急功近利的作法，使得瓷器文化已被现代工业文明过分取代， 　　　　人们对于家乡悠久的人文历史价值，骄傲不足，无奈有余。 现代经济高度发展产生了科技工业与传统工艺之间的冲突。 他们需要一个名分（更确切的说，应该是重新正名），他们需要重新唤醒内心那份曾经的骄傲 矛盾冲突点 生活价值的迷失 作为一座拥有深厚文化底蕴的城市，这里的人民一直保留着淳朴的民风。 可以说，景德镇从来不缺少生活味，却缺少一种生活品味。 原创精神的遗失