【商业地产策划】天津静海老百货地块项目策划报告91页7.2M-2007年.ppt

目 录 第一章 投资环境分析 第二章 静海房地产市场分析 第三章 市场竞争分析 第四章 项目分析 第五章 项目定位 第六章 项目规划建议 第七章 营销推广 第八章 静海项目收益模拟 第九章 风 险 预 估 第十章 关于大泽（略）  一、中国经济运行状况 2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年超过10%。 2006年下半年，贸易顺差创历史新高，净出口增长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的3.3个百分点。 消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。 2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低。 二、房地产宏观市场分析 三、天津城市发展定位 “十一五”国家对天津城市定位 四 静海战略发展定位 根据天津总规划趋势，受静海城区规划影响，区域房地产需求不断的增加，为项目提供了足够的客户群。 静海人群的生活习惯，决定了老城区的改造目前仍是静海的重头戏，项目核心的地段条件，将成为其抢占市场份额的最大卖点。 （一）乡镇布局 （二）静海建设发展 ◆城建成果 至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。 新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、263万平方米，并实现了住宅“双气”化。 全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里，乡村公路通车里程达到1108公里 。 （三） 静海经济发展 商品房成交统计 价格走势分析 商品房价格走势分析 二手房成交统计分析 商品房与二手方交易对比 第三章 市场竞争分析 一、总体供应情况 二、产品情况 三、销售情况 四方大泽观点： ◆项目两公里范围内高层住宅销售均价约3500-3900元/平方米。 ◆各项目销售率较低，06年开盘项目销售率在15%-20%之间。说明当地客户需求较差，一人多房的情况普遍。 ◆90-110平米二室和120-130平米三室户型为主力销售户型。 ◆根据现场的实际了解各项目在房管局登记的销售数据与实际销售情况存在较大差异。、 ◆销售周期长，多层项目销售期为2年。预测高层的周期更长，销售难度更大。 成交客户大部分来源于当地企事业单位和子牙镇、大邱庄镇、中旺镇等私营业主。 收入在3-4万元左右，年龄在30-50岁之间，家庭结构以老少两代居；三代同堂；新婚家庭居多，主要对三室120平米以上户型感兴趣，部分新婚家庭青睐于两室100平米户型。 地理位置，周边配套，小区品质为主要成交因素。 成交客户中主要分为：为子女教育、改善性和婚房。 一、项目概述 综合以上SWOT分析，从市场竞争因素、消费者购买能力、市场供需因素、产品本身因素、销售策略等各项因素的综合，建设集居住、购物、休闲、娱乐、为一体的静海高档综合生活圈，才能形成项目热销的局面！ 由上图我们的核心客户群主要为： 镇上政府工作人员 事业单位工作人员 私营企业主 合资企业工作人员 他们具有如下特征 二、项目定位 三、形象定位 四、产品定位（住宅部分初步建议） 五、价格定位（住宅部分初步建议） 第六章 项目规划建议 一、整体规划建议 注： 建筑外立面是建筑物与外界接触的平台，是建筑物的外衣，是直接反映建筑物内在品质的。因此对影响建筑立面优劣的一些因素应精心设计，如：这些建筑外立面的构建物或饰物，做好了是楼盘的装饰品，可以给房子价格产生提升的空间，做不好就是房子的累赘，将给楼盘整体素质造成影响。合理设置这些元素会进一步提高产品的品质。 一、销售策略 二、推广策略 二、需开发商配合（大泽操盘经验） NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意  ? ——本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本 城市推进NEWTOWN： ■? 城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。 ? ■? 城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。 ? ■??随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。 ? ■?? 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完