【房地产】2011年珠海横琴国际金融中心项目前期市场定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 物业用途转换参考案例——正佳万豪金殿 9-23层 万豪酒店 25-41层 服务式公寓 项目整体基本信息： 地理位置：天河区正佳广场旁 交通：地铁1号线上盖，周边交通网络发达 建筑面积：约8.5万平方米 物业功能：商场、五星级酒店、酒店式公寓 酒店式公寓概况： 房间数：368套 户型：一房至四房， 47-140平方米，4.6米层高的小复式 租售模式：销售 销售价格：均价4.5万元/平方米 开盘时间：2009-11-29 装修状况：带6500元/平方米装修（含全屋家电） 交付使用时间：2011年 物业管理费：6元/平方米/月 物业管理公司：Savills第一太平戴维斯 1-7层 商场 注：8、24层为消防层 项目土地用途为商业、酒店、办公楼，销售的公寓以办公用途进行报建 土地性质与报建： 项目的预售证显示，万豪金殿用地性质是商业、酒店、办公楼 ，使用年限为50年，而公寓部分按办公楼用途进行报建； 建筑外观 商务型建筑外观设计，配以玻璃幕墙，采光取景良好； 全封闭中央空调，不设阳台，也基本不能开窗； 平面布局 核心筒位于中部，公寓房间分布于核心筒周边，为典型的办公物业平面布局形式； 设备 不能引入管道燃气，全部使用电器化炉具 万豪金殿平面图 该项目销售均价为市场最高，销售状况良好，客源以国内发达地区的投资客为主 租售状况： 正佳万豪金殿共368套服务式公寓全部销售，自2009年11月底开始预售，约半年实现70%的销售业绩，销售状况良好。销售均价在4.5万元（带6500元装修），为广州近年来开盘价最高的楼盘，而周边同地段相同品质公寓售价仅为3万元/平方米； 客户来源： 该项目的客源主要为来自北京、上海等一线城市，以及来自长三角/珠三角的国内发达地区的投资客； 租售模式： 物业管理公司Savills为业主提供返租服务，业主如选择返租服务，则物业管理公司会优先为租客推荐该套物业，推介成功后收取中介佣金，但不对业主的年回报率等做出承诺。 如果政策允许横琴的产权式酒店散卖业权，则项目可以酒店式公寓的名义进行销售，在审批和设计方面更具优势 产权式酒店进行销售 如果政策允许横琴的产权式酒店散卖业权,则本项目可采用产权式酒店报建、酒店式公寓进行销售，优势如下： 产品设计灵活 相比之下，酒店房型产品设计与公寓产品更加贴近，无需考虑转换用途时产品设计变通的麻烦； 降低报建难度 由于公寓产品与酒店产品均为类住宅产品，在规划设计方面无明显差异，因此在政府报建验收、产品设计方面更具有明显优势； 假若产权式酒店仅能销售使用权，则项目将面临较大的经营压力，在此种政策条件下，不建议开发产权式酒店 假若公寓产品能够获得酒店品牌的冠名权，则可以实现更高的售价 案例：北京银泰中心柏悦居 公寓销售情况： 柏悦居共216套公寓，与柏悦酒店位于同一塔楼中，2006年以3.6万元/平米均价开盘，受到市场追捧，仅四个月时间，销售均价达到5.3万元/平米，创下了当时北京高档物业销售价格新高，半年即售罄，一半以上柏悦居买家是海外人士； 后期销售的柏悦府均价更达到7-10万元/平米，而周边同地段相同品质公寓售价仅为3万元/平方米； 国际品牌高星级酒店及高品质物业管理使其公寓销售溢价达40%，且得到内地及海外买家的追捧。 品牌酒店冠名使公寓销售溢价达40%，且得到海内外买家的追捧 银泰中心，北京 所属区域：国贸商圈 配套功能：柏悦酒店 销售价格：柏悦居4.2万元/平米，柏悦府7-10万元 销售套数：柏悦居216套，柏悦府21套 7F-33F，高级公寓柏悦居 34F-49F，五星级酒店柏悦酒店 50F-58F，顶级豪宅柏悦府 公寓市场小结 珠海高端公寓市场需求旺盛，并且未来竞争压力相对较小； 本项目具备得天独厚的区位优势，具备规模化开发公寓功能物业的可行性 Yes 以产权式酒店报建，酒店式公寓的名义进行销售； 争取获得酒店品牌的冠名权，以实现更高溢价 政策允许产权式酒店散卖业权 No 以办公物业进行报建，公馆名义进行销售，物业用途为泛办公产品 ? 假若本项目开发类住宅物业，项目定位如下 开启粤澳生活华美篇章 横琴首席白金国际公馆 高端办公 1 3 产品展示销售 高端居住物业 2 公馆的概念较为宽泛，物业用途可灵活兼容办公、居住、商业等功能，降低项目的政府审批风险和市场销售风险 注：具体定位建议详见附件 产品建议及其它建议 高端豪宅； 具有较高的投资价值和升值潜力，拥有国际五星级酒店和优质商业配套 预计本项目的购买客户群中，以类住宅功能为主要需求的客户占据较高比例，其中港澳及内地富裕阶层的多次置业者为主； 此外，实力雄厚的本土企业及少量零售企