俊城国际产品的设计建议书.doc

PAGE PAGE 1烟台俊城国际项目产品设计建议书2008年1月目 录TOC \o 1-3 \h \u HYPERLINK \l _Toc13149 一、市场调研情况初步分析 PAGEREF _Toc13149 2 HYPERLINK \l _Toc2170 二、客群定位 PAGEREF _Toc2170 3 HYPERLINK \l _Toc31319 三、项目整体设计建议 PAGEREF _Toc31319 3 HYPERLINK \l _Toc2453 1、各分区整体定位 PAGEREF _Toc2453 3 HYPERLINK \l _Toc17419 1.1项目整体分区： PAGEREF _Toc17419 3 HYPERLINK \l _Toc22542 1.2、各地块优劣势分析 PAGEREF _Toc22542 4 HYPERLINK \l _Toc7685 1.3、分区定位 PAGEREF _Toc7685 6 HYPERLINK \l _Toc8591 2、整体规划设计建议 PAGEREF _Toc8591 6 HYPERLINK \l _Toc17491 3、各分区产品搭配建议 PAGEREF _Toc17491 7 HYPERLINK \l _Toc2771 4、立面风格建议 PAGEREF _Toc2771 7 HYPERLINK \l _Toc17948 四、A地块设计建议 PAGEREF _Toc17948 8 HYPERLINK \l _Toc22103 1、产品配比 PAGEREF _Toc22103 8 HYPERLINK \l _Toc21525 1.1低层 PAGEREF _Toc21525 8 HYPERLINK \l _Toc12666 1.2多层 PAGEREF _Toc12666 8 HYPERLINK \l _Toc12186 1.3高层 PAGEREF _Toc12186 8 HYPERLINK \l _Toc25538 2、户型设计建议 PAGEREF _Toc25538 9 HYPERLINK \l _Toc10084 2.1户型设计总体原则 PAGEREF _Toc10084 9 HYPERLINK \l _Toc14621 2.2低层户型设计原则 PAGEREF _Toc14621 9 HYPERLINK \l _Toc14146 2.3多层户型设计原则 PAGEREF _Toc14146 9 HYPERLINK \l _Toc1880 2.4高层户型设计原则 PAGEREF _Toc1880 10 HYPERLINK \l _Toc19000 3、细节处理 PAGEREF _Toc19000 10 HYPERLINK \l _Toc28706 4、A区配套 PAGEREF _Toc28706 11一、市场调研情况初步分析经过对周边项目的调研，我们对本区域市场特点有如下几点总结：（1）、“南部新城”区域市场销售价格在均价4000-5000元/平米不等；（2）、区域市场主力户型集中在70-90平米左右，以二居室为主；（3）、市场主流总价在35-50万元左右；（4）、区域内户型设计较为单一，户型创新较少；（5）、区域内项目品质多较为平庸，未出现具有引领区域市场能力的项目； 二、客群定位项目整体形象定位于综合品质高的学院派人文社区。考虑到项目的开发周期有可能相对较长，应通过区分不同物业类型、物业品质、总价范围，以满足不同档次的客户需求。因此项目的客群定位不是一成不变的，应该结合开发计划进行合理调整，逐步走高。项目主要客群定位为：原当地居民；（项目前期及后期的主要构成人群）中高学历青年；（项目热销期核心客群）投资客户；（项目热销期核心客群）IT及娱乐从业者；（中后期随商业的衍生客群）教师及二次置业； （本区高端产品的购买者，中期主要客群）（客群集中于烟台地区，外地客户购买量视未来烟台开放程度决定）而在进入成熟期后，项目的吸引力将辐射更大范围，项目所针对的目标客户也将从南城逐渐向芝罘区甚至整个烟台市扩展。三、项目整体设计建议1、各分区整体定位1.1项目整体分区：如下图，项目主要由A、B、C三区及部分公建组成1.2、各地块优劣势分析A地块：优势： 地块相对比较完整，临主干路部分较少，拥有较好的自然条件，有做高品质项目的可能性；而在该区域商业的面积较少，同时拥有大面积的多层、低层住宅，容易形成良好的居住氛围。劣势：地块形状较为狭长，同时由于地势整体过低，容易对规划造成一定的影响。B地块：优势： 地块相对比较完整，有做组团景观