保利地产资本结构的案例.doc

保利地产资本结构案例 第四章案例分析 第一节资本结构形成历程 一、公司上市前基本情况 保利地产在上市前的项目储备与土地储备较充足，并且这些土地储备大多在一些大 中城市，土地储备面积在800多万平方米。公司在上市前几年都保持了非常快的增长， 平均的利润增幅都在100%以上。保利地产上市前的主要经营地点为广州，同时企业的 战略也是立足广州布局全国，前期的利润来源主要在广州，随着企业的发展后续不断向 其他城市发展，这些城市包括北京上海武汉重庆沈阳等地。根据多年后的房价看出，这 些我国的大中城市都成为了房价上涨最快的地区，因此这些土地储备与公司的整体战略 可以说为公司其后的发展立下了很大的功劳。 可以看出上市前的保利地产具有良好的成长性，土地储备较多，未来有较多的的地 产项目可以建设，在2005年末，公司有60亿的存货，其流动资产的总额只有78亿， 而房地产企业的存货包括土地及商品房，均为变现能力较差的资产，而将这些存货转换 成利润仍需较多资金的支持与投入。另一方面，2005年房地产整体市场较好，企业面对 发展好时期仍需不断开辟新的地块，所以企业对资金的需求比较大，因此保利地产上市 的主要目标是为了在以后的发展中获得足够的资本，以应对未来的竞争同时抢占更多的 市场份额。 二、上市前后的资本结构对比 保利地产在2006年7月成功在上海交易所上市，这次上市对公司的发展有着重大 的影响，一方面扩大了企业的经营规模，增加了公司的资产总额，改变了公司的资本结 构。另一方面，公司的治理也变得更加规范，管理水平也得到了提高。此次上市，保利 地产发行了15000万股，公司总股本为55000万股，也就是说公司发行的股份占总股本 的27.3%.上市的新股在上市前总股本的37.5%，每股的发行价为13.95元/股，募集的资 金总额为209250万元，除去7000万元的发行费用，募集的金额大约为20亿，发行前 公司的总资产只有80亿，占了资产总额的20%。 上市后资本结构与同时期其他房企资本结构对比，在对其他房地产企业的选取上， 为了能更好的比较同时为了数据的准确，本文选取了万科地产和中海地产这两个房地产 界的龙头企业，同时又选取了公司规模相对小些的世联地产，合肥城建。同时为了更方 便的对比，采用的两个角度进行对比，一个是相同事件即这些公司上市的时间进行比对， 由于这些公司的上市时间不在同一时间，万科在1991年就已经成功上市，金地集团在 2001年就上市，合肥城建在2008年，而世联地产在2009年才上市。为了能比较同一时间的各项数据因此，另一个是相同时间就是保利地产的上市时间2006年时的各公司财 务数据。 上市前2005年年度财务报告中，公司资产总额为801，447万元，负责总额为681， 255万元，所有者权益为102，192万元。资产负债率为85%，资产负债率明显偏高，企 业偿债能力较差，风险较大，同时由于高负债，企业希望通过借贷方式来获得资本难度 更大，而05年至08年是房地产的大发展时期，房价上涨较快，大量土地在此期间出售， 显然资金的短缺，不利于企业未来在房地产市场的竞争。 上市后2006年年度财务报告中，公司资产总额为1，650，789万元，负责总额为1， 248，952万元，所有者权益为401，837万元。资产负债率为75%，保利地产的上市对 资本结构最大的影响就是降低了资产负债率，有很高的85%降到了75%，虽然05年和06 年均是房地产的大发展时期，较高的资产负债率可以最大限度的利用资金的价值，更好 的股东回报率，但85%的资产负债率还是较高的水平，上市可以有效的优化资本结构。 但相对于表中其他几家房企，保利地产资产负债率通过上市而降低的百分点较少，上市 后资产负债率依旧较高。 三、上市后至今的融资之路 自2006年2011年又进行了多次融资，包括在2007年8月9日的一次公开增发，发 行了12617万股，募集资金700000万元，当时的总股本为110000股，增发股份为原股 本的11.5%。2008年7月11号发行了五年期的固定利率公司债券，募集资金总额430000 万元。2009年7月14号定向增发了33167万股，募集资金800000万元，原股本总额为 351972万股，增发的新股为原总股本的9.4%。至2011年年度财务报告中，公司资产总 额为19，501，457万元，负责总额为15，295，016万元，所有者权益为4，206，411万元。资产负债率为78.43%。实际上，这三次融资的规模都不是很大，对保利地产的资 本结构所产生的影响都很有限，远没有其公司自身发展过程中所增加的负债和所有者权 益的影响大，但是，这三次公司确实是改变了资本结构，只是两次是增加所有者权益， 一次是增加负债，所以对资本结构的影响是一种抵消的作用。也可