保利贵阳三马的项目土地开发预可行性的研究的报告....ppt

经济评价结论 从前的分析可以看出，项目的经济效益良好，全投资税后IRR超过36%。 项目对各不确定性因素的敏感性不高，因此项目具有较高的抗风险能力。 项目的最大资金投入额约6亿元（不考虑融资额）。考虑到贷款因素，自有资金的经济效益会更高。 Part 6 主要风险分析 主要风险分析 法律风险：本项目开发周期长，土地分别征用，并非一次性片用。而目前中国正处于改革期，相关的法律或政策都在不断的更新变化，特别是对于有关土地及征用的相关法律法规都有可能发生变化，而这种变化都有可能对本项目的推进造成影响，或者增加了开发的成本。 市场风险：从供应来讲，由于近几年来，贵阳市推出较多的土地，主要集中在贵阳新区，因此直接竞争压力较大。从需求来讲，贵阳市目前购房者当中约50%为非贵阳市人口，因此需求者当中有一部是投资或者投机行为，一旦市场发生变化，这部分购买者的购买意愿会发生变人，影响市场健康发展。 财务风险：项目的不确定性因素可能会增加项目的资金投入；同时目前中国处于房地产行业的调控期，国家正在紧缩银根，同时加息的压力仍然存在，因此会影响资金的到位及资金的成本。 减小风险的措施 减小法律风险的措施：在资金允许的情况下，应减小土地征用的时间，减小因时间推移，法律法规的因素变化导致项目发生变化或者增加不必要的成本。 减小市风险的措施：进行详细的市场调研，寻找准确的市场定位，增加需求或减小相关项目的直接竞争。 减小财务风险的措施：根据形势寻找良好的资金组合，不同时期，不同用途可以采用不同的融资组合，减小财务风险。如通过增资扩股、债券融资等增加筹资渠道，减小因利率变化造成的财务风险。 Part 7 主要政策需求分析 政策需求建议 区域规划主导权： 即由投资方主导整个区域的规划、功能定位等。 投资回报政策： 保证投资方投资利润的前提下，拍卖所得扣除所有投资成本后的利润进行分成。 政府扶持政策： 在市政设施投资上，除了由土地开发方投资非经营性的市政设施，尚且需要投入经营性市政设施，如水、电、燃气等，因此需要政府相关部门协调这部分经营性市政设施的投资，以免影响区域开发进度。 由于本区域内涉及较多的农用地，需要政府协调用地征、转、用指标调整的相关问题。 涉及的拆迁工作相关费用列入投资成本，由政府统一进行实施，并给予一定的政策优惠。 * * * * * * * * * * * * * 启动区域的物业开发建议 物业类型： 以特色多层洋房为主，辅以部分小高层、高层 设置原则： 以贵阳市场最受欢迎的多层洋房进入市场，树立高品质文化新城的品质，迅速的为区域积累人气，为区域后期产品的推出，打好基础 启动区域的配套物业开发建议 物业类型： 区域商业配套、专业市场、交通中心。 设置的原则： 吸引主城区与金阳新区的商务休闲人群，树立项目高品质的形象，带旺人气。 交通中心的建设将进一步改善区域的交通问题，拉近新城区与老城区、金阳新区的距离，提升市民对区域前景的信心。 Part 7 投资分析 相关经济技术指标 项目用地现状 　 用地性质 占地面积 所占比例 1 总用地面积 1,365万平方米 100.00% 　 其中：城市建设用地面积 198.6万平方米 14.55% 　 其它用地 1,167万平方米 85.49% 2 城市建设用地 198.6万平方米 14.55% 　 居住用地 4万平方米 0.30% 　 公共服务设施用地 2万平方米 0.15% 　 工业用地 94万平方米 6.86% 　 市政公用设施用地 56万平方米 4.10% 　 道路广场用地 32万平方米 2.34% 　 特殊用地 11万平方米 0.80% 3 其它用地 1,167万平方米 85.49% 　 村镇建设用地 158万平方米 11.57% 　 耕地 412万平方米 30.21% 　 林地 581万平方米 42.59% 　 水域 10万平方米 0.77% 　 弃置地 5万平方米 0.35% 用地规划指标与建设指标预测 序号 类 别 名 称 用地规划 建设规划 占地面积(万m2) 占征用地比例 容积率 建筑面积(万m2) 所占比例 1 总用地合计 1365.43 100.00% 　 　 　 2 征用土地面积小计 766.98 56.17% 1.06 809.872 100.00% 　 普通居住用地 380 49.54% 1.7 646 79.77% 低密度居住用地 50 6.52% 0.6 30 3.70% 商业/娱乐用地 26 3.39% 2 52 6.42% 金融写字楼用地 25 3.26% 2.2 55 6.79% 仓储用地 20 2.61% 0.5 10 1.23% 教育科研用地 20 2.61% 0.6 12 1.48% 对外交通用地 2.77