中航城2007年昆山市场调研及的项目定位的报告.doc

PAGE 房地产发展研究一、房地产发展概况（一）房地产开发投资昆山房地产开发投资示意图（单位：亿元）虽然，国家近期几年针对房地产市场出台了一系列调控措施，曾对房地产市场产生一定影响。但昆山房地产市场由于在大的经济环境有利地支持作用下房地产从2002年进入高速发展阶段，开发投资逐步增长。2005年昆山市完成房地产业投资额67.72亿元，同比下降15.8%，2006年昆山市房地产开发投资达到75亿元，同比增长9.3%。（二）投资结构从投资结构看，近5年住宅投资逐渐进入平稳发展阶段，写字楼、商业营业用房等物业则增速较高。2006年昆山市住宅建设完成投资55亿元，同比下降10.4%；而写字楼投资约2.31亿元，同比增长201.8%；商业营业用房预计投资13.02亿元，同比增长126.5%；其它投资3.72亿元，同比增长272.5%。（三）商品房开发规模2005年昆山全年房屋在施工面积1360.02万平米，其中住宅面积为1136.8万平米，非住宅类物业223.22万平米；新开工面积381.4万平米，其中住宅面积为303.3万平米、非住宅面积78.1万平米；2005年竣工面积557.84万平米，其中住宅面积480.4万平米，具体情况如下：表一、2005年昆山商品房开发规模一览表（单位：万平方米）合计住宅写字楼商业在施工面积1360.021136.815.31158.5新开工面积381.41303.34.7061.48竣工面积557.84480.46.0863.32006年1-5月昆山市房屋施工面积为991.56万平方米，其中住宅施工面积为797.34万平方米，分别比去年同期下降10.8%和19.0%。商品房新开工面积有所增长，全市新开工面积158.29万平方米，其中住宅为126.09平方米，同比分别增长47.6%和39.5%。（四）商品房销售面积如下图所示，昆山近5年的商品房销售持续火爆。2002年商品房销售面积为77万平方米；2003年达131万平方米，同比增长70.13%；2004年为149万平方米，同比增长13.74%，2005年商品房销售面积为329万平米，同比增长120.81%；2006年商品房销售面积为401万平方米，同比增长21.88%。昆山市房管所提供的数据显示，由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2005年底，全市商品房空置面积仅55.61万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置31.63万平方米，同比下降20.8%，整体空置率为7.4%。昆山市经济的飞速发展和居民可支配收入的大幅提高为昆山房地产快速发展提供了坚实基础。昆山市近年商品房销售面积示意图（单位：万平方米）（五）商品房销售均价昆山市商品房销售均价增长示意图（单位：元/平方米）如上图所示，昆山市商品房销售均价由2002年的2097元/平方米上涨至2006年3848元/平方米，平均每年上涨近500元/平方米，年增长率在20%左右。但通过与部分周边城市商品房销售均价比较发现，昆山商品房销售均价明显低于周边城市，与其经济发展水平不符，也吸引了大量外地客户选择在昆山置业，特别是中高档物业。相信在强有力的经济发展拉动及周边房地产市场发展大环境下，昆山商品房销售均价仍有一定上涨空间。（六）土地供应2006年昆山市国土资源局共发布71次挂牌出让国有土地使用权公告，共出让土地69块（11、15号地块调整规划后重新挂牌出让），土地面积3571763.17平方米（5357.64亩），其中商住用地2861579.47平方米（4292.40亩，定销房及专业市场用地未计入），占80.12%，商业用地177146.10平方米（265.72亩），占4.96%。预计未来2—受国家宏观调控、城市规划及配套条件改善等因素影响，土地供应和成交价格均有不同程度的上涨，多数商住用地楼面地价都已达到或突破1000元/平方米，西区个别项目甚至达到2094元/平方米。（七）拆迁及二手房成交概况1、拆迁昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。2005年拆迁面积约93万平米，全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山市的拆迁面积还将进一步扩大。2、二手房2005年，昆山二手房市场总成交量12751户（不包括动迁房），动迁房成交量1556户。2006年前三个月，昆山市区二手房总成交量达3086户，动迁房成交量496户，二手房占到一手房成交比例为35%。目前市场上成交的二手房以2000年左右投入使用的最为热销（房龄在6—8年），面积（单套）主要集中在60—120平米，其中主力面积为70~100平米，销售均价约在3500—4000元/平米。各类二手房成交期限一般在1—6个月范围内，按揭面积60平米