信阳房地产的项目基本情况.ppt

山体公园 * 打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变 * 本案会所功能设置： 分类 功能模块 健身设施 健身房 台球室 乒乓球室 游泳池 门球场 休闲娱乐 图书馆 儿童乐园 集健身、休闲为一体，以健身康体为核心的功能性会所 项目设计意向——会所 产品配比： 根据初步规划指标：总建筑面积为273800平米，产品基本构成如下： * 产品 洋房 小高层 类别墅 公 寓 酒 店 比例 50% 25% 15% 5% 5% 建筑面积 136900 68450 54760 13690 13690 成本收益估算 对于成本与收益的估算，目前掌握的信息（详细的市场价格考察，土地平整成本、以及配套设施成本）不足，对项目的成本及收益进行保守估计： * 项目综述： 1、信阳市经济持续发展，城市化进程进一步加快，城市框架逐步拉大，羊山新区、工业聚集区的建设，市信阳作为鄂豫皖交界重要城市的吸附能力逐步加强，人均GDP突破4000美元，充分说明信阳房地产发展的基础条件、发展环境较好。 2、信阳市房地产市场投放量及销售量稳步上涨，销售量连续三年保持在400万平方之上，价格稳步上升，多层在5000以上，高层在4500左右，市场完全处于上升期。 3、本项目所在区域为信阳市房地产开发的洼地，区域认同较低，但随着平桥区房地产逐步开发以及，浉河两岸地块的开发，项目所在区域，会逐步取得市场认同。 4、市场竞争加剧，大量开发商涌入，市场去化较为平均，对与项目同种类型的生态资源型项目要重点关注，项目在开发前期需要对项目定位及产品进行深入调研与考虑，同时在营销上要有足够耐心。 5、关于项目地块区域的市政配套及地质条件需要进行下一步研究，同时关于华信公司、与隆鑫公司的债权债务关系需要进一步了解。 6、关于详细的市场市场调查（区域内去化）、具体产品价格以及预期售价，及开发周期预估需要，进一步考察论证，做详细的项目可行性的论证。 * 宗地二位置： * 科教路 平西路 项目位于平桥区区委西侧，信阳市一中老校区，团结路与科教路交叉口，属于平桥区的老城区。约39亩，退红后30亩。 团结路 震雷山 宗地四至状况： * 宗地周边环境： * 居民区 居民区 居民区 区二小 项目东侧为平桥区区委，区人大，周边主要为居住区，平西路上有区第二小学，临街均为社区商业。 项目周边环境-1 * 1 2 项目 3 1、平西路为平桥区主干道，两侧为居住小区。 2、路两侧商业氛围非常浓厚，以社区商业为主。 3、距离项目500米距离处有平桥区第二小学。 项目周边环境及现状-2 * 1 2 项目 3 1、科教路南为项目最北，为三层教学楼，1层主要为商铺，以小餐饮、文具等为主。 2、路北为小区门面房，上下两层，主要以社区配套，超市、服装等。 项目周边环境及现状-3 * 1 2 项目 3 1、团结路东侧为项目西边界，东侧为破旧居民房，西侧为老一中及发改委。 2、两侧分布较为旧的商铺，主要以学生为客户。 项目周边环境及现状—4 * 1 2 项目 3 3 4 1、为项目东边界，50米，分布有东西向住宅楼一栋，楼下为社区商业。 项目地价及地块分析 * 土地价格：220万/亩（退红线后净地） 土地性质: 商住 地块面积：39亩退红线后30亩 总地价：6600万 容积率：4.5（不低于）3.5 总建筑面积：117058平米或91045平米 楼面价：563元/平方或724元/平米 项目分析及开发方向： 地块分析： 地段：距离平桥区核心地段平西大街一步之遥，项目开发后团结路将于平西大街直接相连。 环境：周边为传统的居住区，居住氛围浓厚，人口密集，商业氛围浓厚，但是档次较低，商业设施较为落后。 地块：地价较高，地块较小，总投资额度不高，属于拆迁项目，面临拆迁风险。 开发方向： 居住：地段配套好，居住氛围浓厚，但周边环境较差，同时地块较小，住宅开发溢价率较低 商业：周边传统居住区，老一中原校址，平西路南段，周边商业氛围浓厚，商业设施落后，居 住人口密集，具备商业开发条件。 本项目的关键是如何提升商业价值，开发区域商业中心，提升项目商业利润率。 * 开发建议： * 1、最大项目的提升商业价值，建议开发社区型商业步行街，作为区域性商业中心，最大限度提升商业面积。 目前由于土地性质为商住，规划条件不明晰，土地边界图不清晰，无法进行具体规划建议，和成本利润率核算。 项目疑虑点及综述： 1、债权债务关系 2、规划设计条件（商业比例） 3、土地性质（教育用地是否转性） 4、拆迁问题 * 综述：项目位于平桥区核心位置，周边商业、居住氛围浓厚，具备进行