中信地产长春光明公园的项目成本控制.docVIP

中信地产长春光明公园项目成本控制第2章中信地产长春光明公园项目成本控制现状及存在问题2.1光明公园项目简介中信地产长春有限公司是中信房地产股份公司国有全资控股子公司，而中信房地产股份公司是具有房地产开发一级资质的中信集团公司一级控股子公司。中信房地产股份有限公司注册资本为人民币80亿元。中信地产历经三十多年的发展，已经积累了丰富的房地产开发实践经验。中信地产最初是在1979年中信集团成立的房地产部的基础上发展壮大的。1986年成为具有独立法人资格的中信房地产公司。中信房地产公司是国有性质的中国第一批具备房地产开发一级资质的地产公司。经过近二十年的发展，中信房地产公司逐步壮大。至2007年，为企业集团化管理需要，中信集团对旗下所有涉及到房地产开发业务的子公司进行重新整合，重组成立了——中信房地产股份有限公司。自公司成立以来，中信地产积极参与城市建设与土地开发，在全国约四十个城市的土地开发中，累计开发房地产项目超过百个，开发面积在3000万平方米以上。鉴于中信地产在城市规划及房地产开发建设中做出的重要贡献，中信地产先后获得各项荣誉如下：2006年中国区域性开发贡献奖、2007年中国房地产行业年度十佳雇主品牌、第三届中国企业社会责任重大贡献奖以及第五届中国管理大会管理成就奖、2010年获得“房地产企业社会责任重大贡献奖”、“中国蓝筹地产”、“中国房地产企业成长性TOP10、品牌价值TOP10”、“区域经济发展最具贡献力企业”，2011年获得“中国地产新视角最具民生价值品牌”、“首届（2011）中国责任地产TOP20，城市发展贡献年度最佳企业”等。2.1.1中信地产长春光明公园项目由来2013年国家出台“新国五条”，加大调控力度。十八届三中全会后，一时间楼市风起云涌，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈，引发二线城市加大调控，5天内6城市发新政。11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围，“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”、“汉七条”等相继出台，楼市调控升级。反观长春市房产市场发展，房价保持稳中有升的走势，全国性的调控并未对长春产生波动性影响，且目前长春房价未触及调控红线，截止2013年底未有新政公布。金融方面，货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，2013年国家仍执行稳健的货币政策调控经济，整体层面保证货币信贷总量与社会融资规模同步平稳增长。尽管政策层面毫不放松，但在限购政策已经成为常量的基础下，货币政策的适度放松，大大刺激了消费者入市的积极性。从长春2013年的月度累计成交均价走势来看，1月成交均价跌入谷底，之后2至6月份呈现出持续上升趋势。7月份成交均价有所下滑，但在8、9月回升到本年度最高点，随后10、11、12月连续三月下跌，总体来看，依然保持着平稳的发展趋势（见图2.1）。根据长春公司的开发计划，目前在开发的中信城项目将在2015年完成最后一期交付，中信城项目届时全面竣工。如何进一步利用好长春公司已经树立好的品牌、客户、开发经验成为公司发展的主要问题。按照总部的战略部署及指示，长春公司确定现阶段的基本发展战略：深耕长春、辐射周边经济发达城市；重点拓展低成本、低投入、低门槛、快速回报的优质项目；依托既有优势，充分利用政企合作的良好平台提升企业竞争力；在项目开发方面，积极打造住宅产品，创新融资渠道，积极探索品牌与管理输出的“轻资产”开发模式，既要依靠总部，更要自力更生。结合这一战略，长春公司积极的拓展与选择符合上述战略条件的项目。经过几年的招商引资和项目建设，截至目前，长春南部都市经济开发区已落位项目80个，其中，综合体和商业商务项目17个，住宅项目30个，公建项目33个，项目总建筑面积1800万平方米，总投资830亿元，现已竣工面积360万平方米。长春南部新城建设是长春市2013年市政建设的重点。光明公园房地产开发项目位于长春市正南部，宗地西临规划中的医院、东临光明公园、北临南四环路、南侧为建筑面积120万平的大型商业综合体项目，距离市政府不足2公里，目前是市政府周边区域仅有的一宗可开发商住用地。项目宗地周边高端住宅和商业密集，中海紫金苑、绿地中央墅、保利林语、华润橡树湾、钜城臻品商业综合体等项目销售火爆，且万科、中海在近期都高价摘地，区域发展认可度极高。2.1.2项目所在具体位置光明公园项目，处在长春市新兴交通干道南四环路南侧，距离市政府2公里，位置极为优越。项目四至：北至南四环路、南至丙四十一路、东至乙一路、西至丙六十九路（见图2.2）。2.1.3项目用地状况光明公园房地产开发项目占地10.3万平米，宗地为净地，地势存在一定坡度，四面临街，形状不规则，朝向一般。土地用途为