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房地产开发经营业务企业所得税处理办法 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 2009年3月6日，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发［2009］31号)，新31号文的出台结束了近十年来内外资房地产企业执行不同所得税管理办法的历史。今后不论是外资房地产还是内资房地产企业，在企业所得税管理上都将遵循统一的税收政策，实现了公平竞争。 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 内资房地产：《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发［2006］31号) 外资房地产：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发［2001］142号)。 预售收入预缴所得税、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面存在较大差异。 　　　　　总体外资企业较为宽松 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 新31号：以老31号为基础，充分吸收借鉴老31号的主要内容，并有机结合了国税发(2001)142号文的重点内容，制定出统一适用于内外资房地产企业的新31号，实现了收入确认原则、预缴政策、成本核算方法以及预提费用的方面的统一。 新政为楼市回暖添了一把火 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 五大重要变化 1、降低计税毛利率，缓解房企资金压力 2、开发产品自用不视同销售，有助盘活存量房产 3、预提费用税前扣除，减轻企业税负 4、扩大计税毛利率3%范围，有利保障性住房建设 5、简化停车场所的税务处理，化解税企分歧 6、明确计税成本对象及内容，便于实际操作 变化1： 降低计税毛利率 除经济适用房外，新31号文普遍降低了房地产企业的计税毛利率，不同区域的房地产开发项目最低计税毛利率普遍下调了5个百分点。意味着企业当期销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，缓解企业普遍面临的资金紧张局面。 变化1： 降低计税毛利率 以一个10万平方米的开发项目而言，按老政策，常州市区内资房地产原来的计税毛利率是20%，按每平方米8000元的平均价格计算，在不考虑期间费用和流转税的情况下，降低5个百分点，等于是4000万元，按25%的所得税率计算，能少缴1000万元所得税，这对一个未完工的项目来说是一笔不小的数目。 变化2：开发产品自用不视同销售 房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只适用于外资房地产企业，内资企业将空置房屋转作自用将被视同销售征税，给企业带来巨大的税收负担。新31号文规定开发产品转作自用的不再视同销售处理，有利于企业在房地产销售不景气的情况下通过自营、出租等方式盘活存量房产，消化空置房屋。 变化3：预提费用税前扣除 新31号考虑到房地产开发产品“周期比较长、工程结算相对滞后的“特殊性”，在坚持“实际发生”原则的前提下，对房地产企业预提的建造费、公共配套设置费、物业完善费以及一次取得土地分期开发的土地成本的预提准予税前扣除，缩小了税法与会计的差异，有效缓解了开发企业的资金压力，减轻了企业税负，符合房地产企业经营规律和发展现状。 变化4：扩大计税毛利率3%范围 新31号扩大了计税毛利率不得低于3%的适用范围，限价房、危改房与经济适用房一样可以享受3%的最低计税毛利率优惠。这一政策调整，体现了贯彻国务院加快保障性住房建设、合理调整住房结构的宏观调控精神，对从事保障性住房开发建设的房地产开发企业也是一项利好政策。 变化5：简化停车场所的税务处理方法 新31号对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，即对企业单独建造的停车场所，作为成本对象单独核算；对利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入作为净收入处理，解决了税企双方的分歧。 变化六 计税成本??与会计核算的“开发成本” ?? 　计税成本与开发成本的区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。从金额上讲，一般后者大于前者。会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。 计税成本对象与成本核算对象 　办法第二十六条明确了计税成本对象确认的六项原则，并规定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互