中原2007年111月东莞土地市场分析.docVIP

一、土地市场分析 1 、2007 年1-11 月土地供求月度走势 2007 年1-11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地共计293.48 万㎡，共成交宗地293.48 万㎡，供需比为1.1：1；其中商住用地为219.1 万㎡，占总成交量的75%；折合容积率计算共399.1 万㎡的商住建筑面积。按照2007 年1-11 月东莞楼市住宅574.01万㎡的消化量，结合1.1：1 的供需比分析，2007 年的土地供应相对不足。 ?2 、2007 年11 月土地出让公告总体情况 2007 年11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地16 宗，共计414761 ㎡。商住用地7 宗，合计291983 ㎡，占出让土地总面积的70.4%；分别位于南城、东城、莞城、常平、樟木头、厚街、洪梅等区镇； 从近期的土地供应来看，年底土地放量明显，在短期市场观望气氛浓厚下加大土地供应将对地价起到一定的平抑作用，土地交易回归理性在所难免。 3 、2007 年11 月土地出让成交情况 2007 年11 月东莞土地市场共成交宗地10 宗，共计470992.4 ㎡，总成交额180448.5万元。其中成交商住用地6 宗，合计230916 ㎡，分别位于南城、寮步、企石、厚街；楼面地价分别为3951 元/㎡3629 元/㎡、1103 元/㎡、1244 元/㎡。 其中南城新基村宏图路北侧一宗占地面积为60668 平方米，容积率2.6 的商住地块进行公开拍卖。该地块最终以6.5 亿价格成交，折合楼面地价为4121 元/平方米。其后，两块位于南城西平村东骏路北侧的小幅商住用地进行公开拍卖，最终为同一家开发商竞得。两幅用地合计占地26900 ㎡、合计容积率为2.12，两幅用地合计楼面地价为3592元/㎡。 ?二、新增商品房供应 1 、新增供应总体情况 据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2007 年11 月份，共29 个楼盘项目新增供应，总供应面积为87.8 万㎡，环比10 月大幅增加90.5%；其中住宅供应量为83.1万㎡，共6389 套，按面积计算占总供应的94.6％；住宅供应按面积环比增加123.4%，按套数计算增加74.3%。 2007 年11 月东莞商品房供应情况 ? HYPERLINK /news/2007_12/05/1196833448748.jpeg \t _blank 东莞中原市场研究部监测结果统计显示，11 月份较10 月份新增供应大幅增加，新增商品房供应86.8 万㎡，较10 月份增加88.3%；可以看出，房贷新政出台后，经过10月、11 月的观望和回调，很多项目延迟到12 月份入市，期望在年底前做出好的业绩， 完成今年的销售目标。 ??据东莞市场研究部监测结果统计显示，2007 年11 月份商品房供应以普通商品住宅为主，占总供应量的63.8%，其次是别墅，占总供应量的21.7%。可以看到，11 月别墅项目扎堆上市，包括湖景壹号庄园、森林1 号、蓝山锦湾二期、新世纪·上河居、丽水佳园等。房贷新政对别墅这种稀缺性资源物业影响甚微，在市场进入个盘分化的阶段，市场资金预期将流入房产蓝筹和稀缺性资源物业，因此从策略上而言，近期别墅项目的上市供应时机相对较好。11 月份新增住宅供应中普通住宅供应项目19 个，供应量为62.4 万㎡；公寓供应 项目4 个，供应量为7.99 万㎡；别墅供应项目5 个，供应量19.04 万㎡；非住宅市场中商铺供应2.8 万㎡，车库供应1.9 万㎡。4 、新增供应区域分析 据东莞中原研究部监测结果统计显示，2007 年11 月东莞共有19 个区镇有新增供应，其中城区4 个，镇区15 个。城区供应面积10.5 万㎡，占总供应比重急剧下降，由10 月的31.1%下降到12.0%；镇区供应面积77.3 万㎡，环比10 月增加1 倍多，占总供应88%。 ?从区域分布来看，道滘、常平、虎门、大岭山、南城、厚街、茶山成为11 月份主要供应区域。道滘主要供应有丽水佳园、新世纪·上河居两个别墅项目；常平有碧湖花园二期、金凯水都一期、名仕官邸、金田花园等；虎门主要供应楼盘为虎门1 号、丰泰东海山庄；大岭山主要为金地格林上院；南城主要为时尚岛蓝钻、凯名轩、名门公寓；厚街主要为湖景壹号庄园；茶山仅新世纪丽江豪园五期一个项目供应。 三、商品房成交分析 1 、商品房总体成交情况 据东莞中原研究部监测数据统计显示，2007 年11 月商品房销售面积42.01 万㎡， 其中住宅39.36 万㎡，占总销售面积93.69%，非住宅2.66 万㎡，占总销售面积6.31%。数据显示，11 月东莞楼市成交量环比10 月有小幅回升。其中住宅成交面积上升2.02%，成交套数增加4.57%。 ?据东莞中原研究部监测数据统计显示，11 月份住宅成交39.36 万㎡，环比小幅增长2.0