投资开发部-物业管理培训(店长).ppt

目 录 第一章 物业管理概述 一、物业管理的定义 二、物业管理的内容 一、物业管理的定义 1、物业管理的起源和发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国。近年来，物业管理工作逐步被业主和政府部门重视，已被推广于世界各国。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并且蓬勃发展，逐步走向社会化、专业化、企业化、经营化的高级管理层次。 2、什么是物业管理 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内的共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施设备、场所进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 3、物业管理概念 依照国家法律、法规与使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑好附属设施设备及场地，运用现代科学方法和维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。 物业管理的对象是物业，服务对象是人。 4、居然之家的物业定义 居然之家各店所使用或拥有的均是商业物业，也叫投资性物业。由于物业设备设施配置的差异以及合作方式不同，各分店物业管理内容也有所不同。  大物业：与开发商联合交叉管理的称为大物业，如北京金源店。 小物业：由居然之家自己全面管理物业的称为小物业，如北京北四环店。 居然之家小物业形式的店面较多。对于大物业分店，由于与开发商联合交叉管理，物业保卫部的职责范围一般相当于小物业分店相应职责的一部分。在负责好居然管理部分的同时，物业保卫部还承担督促开发商按照双方签订的合同完善养护设施，提供相关服务的责任。 二、物业管理的内容 1、建立健全完善的物业管理制度 2、设施设备运行管理 3、物业安全管理 4、商户装修管理 5、保安、保洁及外协单位管理 第二章、店面日常物业管理 核心任务：服务为本 硬件保障 服务：为经营服务、为商户服务、为顾客服务。 保障：提供良好的经营和购物环境，包括店面形象、卫生环境、温度、空气质量等，同时保障经营的正常进行、设备的正常运行和人员、设备设施、财产的安全。 一、服务为本的原则 1、为经营服务 良好的设施条件——设备设施运行管理 整洁的购物环境——保洁管理 安全的经营环境——保安管理 设备设施管理 首先要了解都有哪些设备： (1) 空调专业：制冷主机、锅炉主机、循环水泵、楼层 空调机组或新风机组、风机盘管、冷却塔、冷却水泵、 控制系统等。 (2) 电气专业：变压器和高低压柜等总配电室内设备、楼层 各防火分区内配电柜、商户电表箱、各机房内的配电设 备和控制设备。 (3) 消防专业：报警主机、自动及手动报警系统、自动灭火  系统、消火栓系统、防排烟系统、卷帘门、广播喇叭等。 (4) 其它大型设备：电梯、扶梯、旋转门、显示屏等。 具体管理要点: (1)正常运行。要保证设备的正常、安全运行，及时维修和养护，使设备物尽其用。 (2)责任到人。要确定各专业主管，责任到人，对基础资料、设备运行、设备维修、能源消耗等进行全面管理。 (3)财务登记。财务方面必须建立固定资产台帐，对公司固定资产、设施设备进行登记造册，定期开展清查盘点工作。 (4)数据记录。使用过程中要对设备运行进行实时监测，建立各种设施设备运行记录表、设备维修记录、大型设备要签订定期维保合同。 保洁管理 (1)目标：保证整齐清洁的购物环境，符合居然之家形象定 位。 (2)要定人、定点、定时监督管理，治理“脏、乱、差”的卫生 死角，维护公共部位的清洁卫生。 (3)物业保卫部负责制定保洁规程，明确范围、内容和具体标 准。 (4)物业保卫部负责对各岗位清洁工作进行检查和规范化管 理。 (5)容易忽视的区域：室外广场、地下停车场、外立面、卫生 间、疏散楼梯间、机房、竖井、扶梯、货梯。