中原地产深圳葵涌土洋的项目前期定位提案的报告142页.ppt

葵涌土洋项目竞标报告 从明天起，做一个幸福的人　　喂马，劈柴，周游世界　　从明天起，关心粮食和蔬菜　　我有一所房子，面朝大海，春暖花开　　从明天起，和每一个亲人通信　　告诉他们我的幸福　　那幸福的闪电告诉我的　　我将告诉每一个人　　给每一条河每一座山取一个温暖的名字　　陌生人，我也为你祝福　　愿你有一个灿烂的前程　　愿你有情人终成眷属　　愿你在尘世获得幸福　　我只愿面朝大海，春暖花开 “承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”----- 布吉中心区35万平米的大型生态社区----慢城；深圳实验承翰学校； 龙岗中心城及海口项目； 东部系列——南澳项目、葵涌阳光海岸、海语山林…… 承翰三项目齐发，东部海岸将赋予承翰地产不一样的意义…… 本项目作为承翰东部海岸系列中的一个，存在的以下几个核心问题： Q1：地块周边农民房、厂房形象杂乱，如何规避？ Q2：葵涌土洋片区感受差，认同度不高，如何从片区跳脱？ Q3：如何掌控客户需求,实现地块的价值最大化？ Q4：如何实现与其余两个东部系列项目的互动共赢？ 中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决营销问题；探寻项目价值最大化的有效方法。 首先，从地块本身的质素出发，研判项目可能的发展方向。 稀缺的山海景观资源 低密度社区 糟糕的周边现状: 环境、配套、交通、污染 美好的周边规划：行政办公、一类居住用地、游乐设施 小 结 长期以来，交通问题一直是阻碍东部片区发展的一个最大瓶颈，距离市中心较远，深盐公路集城市公共交通、疏港交通、过境交通多种功能于一身，已不堪重负，时有拥堵；深盐第二通道 “新城发展带”交通系列改造，有效缓解深圳至盐田乃至东部三镇的交通压力； 东部引进的海洋生物高新技术、港口物流、文化旅游、会展等产业，将会吸引越来越多的人来东部工作、生活，为东部开发带来更多的机遇。 高新技术、港口、旅游、会展、贸易组成的东部“生态经济结构”， 随着国际企业的加入，就业的岗位将成倍增加，一批具有专业知识的国际精英和国内行业精英将来到东部，高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，东部的房地产就将迎来较大的机会。 片区经济 区域价值思考： 地块所处的东部海岸由于受到交通规划的限制，发展已经遇到了瓶颈，但随着“深盐第二通道”、“外环高速” 等的开工开通，与深圳市中心成功实现“1小时交通圈”，深圳东部海岸正朝着的“滨海旅游度假区”大步前进。 项目所处葵涌片区发展以滨海休闲度假为主，但现状较差，片区内高科技企业和工厂较多，居民具备一定的置业能力。 区域内房地产开发项目很少，无论是外界还是本地对片区房地产市场认知度不够，在没有其它项目先入为主的情况下，承翰的东部系列开发将承担区域房地产市场形象塑造的重任，本项目的高质素也决定了其片区标杆的定位。 中海?半山溪谷位于盐田区盐田港后方梧桐山东南山麓，项目最低处海拔约80米，最高约130米，居高临下，盐田山海景致一览无余。项目占地7.6万平方米，总建筑面积8.4万平方米，由26栋小高层和多层组成。容积率1.11纯板式低密度社区。 案例启示：　 　　东海岸、半山溪谷和桐林半山都属于山海景观资源物业，由于其产品、配套、位置的各不相同，使得客户对于其属性认知也不同。对于本项目而言，如何找准项目的属性，找准客户的定位，项目所具备的质素需作为一个重要的参考因素。 　　如以上述案例设定标准，我们可以得出以下结论：　 片区借势梅沙 区位借势17英里 项目价值整合 深圳东部滨海旅游度假区和自然生态保护区 深盐第二通道 “新城发展带”交通系列、外环高速邓交通规划利好 葵涌滨海度假区的规划 项目的山海景观资源 低容积率 离海步行30分钟：海居生活 项目属性定位： 　 梅沙东·山海低密度资源型豪宅 项目形象定位： 布里斯班·阳光海岸 Brisbane·Sunshine Coast 07年盐田区一手商品住宅销售结构 —台地叠加别墅 客户定位—别墅　 客户定位—别墅 中原三级市场客户分析 中原三级市场客户分析 中原三级市场客户分析 　　由地块本身的质素、区域市场、客户情况，以及相关山海物业得出启示，精准判定本项目的定位。 　　项目按产品细分产品定位和客户定位，在产品之外，更为合理地规划地块，并赋予地块更多的附加值，是创造项目最大价值化的有效方法。 　　 　　 一、规划建议 总体设计原则 产品排布建议 建筑排布建议 园林利用 二、物业建议 酒店式公寓打造小高层产品 大堂/电梯厅 ——彰显品质 酒店式公寓打造小高层产品 酒店式服务 商业建议 小型主力店与便民业态满足社区