中原成都中森温江的项目市场的研究的报告104PPT2009年.ppt

沿光华大道两侧规划为高层建筑。光华大道两侧为城市新中心区，科创中心、总部经济区、文化会展、商业中心多功能融合，总面积6平方公里。新城具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，未来规划将是具有良好人居环境的城市综合规划新区。 区域特性：温江新城规划的核心区域，与其他板块相比更最具区位优势、交通优势和环境优势。光华大道的通车带动板块房产开发驶入快车道，是近年温江房产开发的热点区域，但周边生活配套有待完善。 产品形态：目前，区域供应以高层为主，多层洋房、小高层、别墅物业均有供应。但区域内的生活配套尚未成熟。 区域规划发展及片区功能研究 周边1公里之内目前居住人口不足万人；尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业：仅有塞纳河畔及燎原小区存在部分底商，业态多为五金、建材、汽车美容及零售店等低端商业； 目前已入住商业租金仅20-25元/平方米·月，租金水平较低。 花溪谷二期 （3万㎡） 珠江新城 （25万㎡） 恒大城 （10万㎡） 新华苑 （1万㎡） 塞纳河畔 （0.5万㎡） 珠江国际花园 （3万㎡） 本案 燎原小区 （0.5万㎡） 在建 入住 区域商业环境研究 区域定位：四大新城之一，未来必定形成核心商圈，居住人口将大幅增加，商业潜力巨大。在5年内预计将新增商业面积约41.6万㎡。 初步估算，珠江新城核心区在建楼盘总户数约28484户，均会在近1-5年内集中交房，按平均每户2.5人，入住率80%计算，5年内将增加常住居住人口约6万人。 本项目距离温江老城区仅一公里，新城核心商圈及碧落湖公园等公园将吸引部分老城区人流。同时，区政府搬迁，将带动周边人流的加大。 光华大道作为区域主干道，大量的车流也将带来部分人流。 项目名称 总户数 (约户) 商业体量 (约万㎡) 在建项目 花溪谷 1100 3 恒大城 4900 10 珠江新城 6000 25 新城府景 1300 —— 依云镇 596 —— 丽晶港 6000 0.6 西花汀 1095 —— 时代西锦 5300 —— 尚西花郡 783 —— 珠江国际花园 1410 3 合计 28484户 41.6万㎡ 已入住项目 燎原小区 1200 0.5 塞纳河畔 1100 0.5 新华苑 650 1 合计 2950户 2万㎡ 合计 31434户 43.6万㎡ 区域未来商业环境预计 区域未来商业潜力巨大，但尚需3-5年时间方可形成 一、周边主要商业分布图 花溪谷二期 （3万㎡） 珠江新城 （25万㎡） 恒大城 （10万㎡） 新华苑 （1万㎡） 塞纳河畔 （0.5万㎡） 珠江国际花园 （3万㎡） 本案 燎原小区 （0.5万㎡） 在建 入住 周边主要商业研究 二、已入住商业分析 燎原小区 塞纳河畔 新华苑 地块周边已入住商业以底商为主，总体量约2万㎡。 目前仅有塞纳河畔及燎原小区的部分商铺在进行营业，月租为12-25元/㎡·月，塞纳河畔租金高于燎原小区约一倍。经营业态多为建材、五金、保险及专卖店、汽车美容等。 新华苑商业为两栋4层独立商业与临街商铺，总体量约1万平方米，目前处于招商阶段，仅租不售，尚没有商家入住，租金为20元/㎡·月。 周边主要商业研究 三、珠江新城 珠江新城是由珠江地产打造的中国首家EIBD（生态型国际商务居住区），总占地1093亩； 未来珠江新城将建成含14万㎡Shopping Mall、4万㎡商业街、不低于1万㎡大型影院以及其他商业、娱乐设施等在内的25万㎡的核心商圈。 还将建设两个星级酒店及不低于30万㎡的写字楼。 周边主要商业研究 四、花溪谷二期 花溪谷二期紧临光华大道，其中高层部分总建筑面积约9万多㎡，含有3万㎡的商业及部分商务公寓、住宅产品。 其商业以裙楼式商业为主，含有少量临街两层商铺。 周边主要商业研究 五、恒大城 该项目总商业体量为10万㎡，由于其南北两侧均临主干道，东西两侧也为重要交通道路，其商业为项目四侧的临街1-3层商铺。 商业交通动线过长，没有人流汇聚的集中地。 周边主要商业研究 六、珠江国际花园 该项目商业与珠江新城形成统一的整体，商业体量约3万㎡，主要是2.5万平方米的家乐福超市及部分底商商业街区。 家乐福原计划09年9月开业，但受整体市场影响，该项目工期延迟，目前仅家乐福裙楼部分修建完毕，上面的克莱国际公寓尚未修建；加之周边居住人气严重不足，预计家乐福的开业时间将延迟至2010年。 届时，家乐福将成为新城住户的主要购物中心，同时还将吸引部分老城区住户。 由于该项目在本项目对面，故届时将对本项目人流起到极大的提升作用。 周边主要商业研究 珠江国际花园 珠江新城 丽晶港 依云镇 花溪谷二期 花溪谷一期 成勘院办公楼 区政府 森宇音乐花园 西花汀 碧落湖公园 规划中公园 尚西花郡 时代西锦 中旭警务工作站 塞纳河畔 锦绣森邻 珠江帝景