中原深圳泰信春风路的项目的的策划建议.doc

泰信春风路项目策划建议深圳中原物业顾问有限公司2004年2月前 言 核心理念：——超越同质化挖掘出项目自身的潜在价值，提出核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在实际操作中引入创新体系理念。确定项目的主题与形象，最终使项目的潜能发挥出来，使潜在价值最大化地体现在利润的获得上，最终达到开发商与中原的共同终极目标——获取最大利润和获得品牌效应。目录第一部分 项目市场调研第一章 深港总体市况调研与分析第二章 罗湖区房地产市场调研与分析第三章 罗湖区内外销客户群类型分析第四章 重点项目对比分析第二部分 项目定位及物业发展建议第一章 项目分析第二章 项目定位第三章 项目发展建议第三部分 项目营销推广初步第一章 项目价格策略第二章 项目营销推广第四部分 商业部分第一章 项目分析部分第二章 项目定位部分第一部分项目市场调研第一章 深港总体市况调研与分析一、深圳市住宅市场回顾及预测（一）2002年深圳市住宅市场回顾1.概 况2002年深圳一手住宅市场基本保持平稳和理性，总体上仍处于平稳发展时期；但从新增供应量上看，出现了供大于求。2．市场热点——房地产市场的整顿，市场受落2002年5月，国家建设部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知，要求各地整顿和规范房地产市场秩序，拉开了全国房地产市场大整顿的序幕。主要针对几方面的违规行为包括开发过程、商品房销售面积、房地产中介活动、虚假和不规范广告行为、合同订立和履行及物业管理进行规范。深圳房地产市场的发展一直处于全国领先地位，但在楼市交易体系上仍然还处在一个不断完善的阶段。此次大整顿对于规范房地产市场，保障消费者的权益有积极的影响，同时也为置业者增强了信心，为交易行为增加了保障。3.“地产泡沫”并不存在2002年6月，境外金融机构就内地商品房空置率不断增高问题提醒内地要防止楼市过热，随后央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现，由此引发出一轮“地产泡沫”的大讨论。无论讨论结果如何，已经对于投资型置业者产生了一定的心理压力，实际用家也推迟了入市的时间。通常产生“泡沫”的原因，一是开发商大幅涨价；二是炒家们入市炒作，即“泡沫”大都是由恶性炒作引起的。而造成恶性炒作的原因有两种：一是奇货可居；二是垄断价格，目前深圳楼市基本上不存在这两种可能，因此楼市目前并不存在泡沫，但目前行业已经进入了又一个运行周期上升段的末段或调整期的初期。处于产业周期的更高层次，从长期来看，深圳房地产前景仍然看好。4．供大于求，市场竞争激烈总供应及成交总量分析从供应总量来看，深圳的供应总量从2001年1048万平方米上升到2002年的1300万平方米，同比增长24%，成交量的上升仍然未能追上供应总量，近三年来总供应量已超过1400万平米，供给过量成为不争的事实。5． 中小型面积及低总价物业承接力强面积户型供应及成交总量分析 从供应的户型面积来看，深圳还是以中小户型的供应占主导，基本上是以80平方米以下及80-120平方米承接力较强。价格供应及成交总量分析从供应价格来看，深圳总的均价达到了6921元/㎡（中原内部资料），从成交的平均单价来分析，深圳的成交均价2002年达到了5295元/㎡（中原内部资料），只比2001年上涨了1.7%，价格对比供应单价来讲趋于理性。从另一角度来看，实际成交也以中低价单位为主，反映出市场实际承接力仍在4000-6000元/m2这一区间。（二）2003年深圳市住宅市场预测1．房地产市场更理性化预计2003年在宏观调控和整顿规范楼市方面仍会采取一系列积极措施，并将发挥更加有效的作用；无论是买家还是卖家，相信都会更加理性成熟，开发商对自身品牌会更看重，将有一批地产企业在此过程中加强自身品牌的发展。2．中小型住宅及低总价物业市场前景看好预计2003年深圳一手住宅的供应量涨幅会有所回落；低总价物业市场前景仍然看好，供应的单位面积将渐渐回归理性。而中小面积的平价单位是市场的需求主体。一手住宅市场的成交总量将会有所增长，但由于市场销售压力不小，可能只会有2%小幅增长。总 结：- 大整顿对于规范房地产市场，保障消费者的权益有积极的影响，将大大增强了置业者信心- 03年深圳住宅市场供应增加，市场竞争激烈，但气氛良好。- 市场对中小型面积的住宅需求增加，总价承受较低。二、香港住宅市场回顾及预测（一）2002年香港住宅市场回顾1．概 况本年香港政府的政策、本地经济，以致环球经济的变动都对楼市有举足轻重的影响。整体市场仍然较集中在一手物业市场上，部分新盘销售成绩非常好，其中又以柏丽湾为佼佼者，创下近年罕有的一日售罄成绩。二手市场方面，由于受一手市场的攻势影响，显得毫无反抗，仍处于低水平，买卖合同登记数量创96年来的新低。但在政