中原深圳宝安勤诚达22世纪的项目竞标的报告135PPT.ppt

项目前期策划工作阶段划分 宝安市场——三足鼎立 项目整体属性定位目标 案名建议： 22世纪 商务公寓外立面：公建化的外立面提升项目品质，提升项目标识性 强烈的视觉冲击力，强调昭示性。 建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。 LOFT空间设计：更容易形成产品特色，提高项目品质 行业多为商贸、电子、咨询、计算机等，其中商贸类企业占的比例最大。 半数的企业多为10人以下的小型企业，办公面积多在150平方米以内。 企业写字楼租赁客户占了绝大多数比例，购买写字楼办公较少。 企业在选择写字楼时“地理位置”与“交通”是企业所首先考虑的，对“价格”的考虑反而在其次。值得注意的是“商业配套”与“物业管理”也受到部分企业的关注。 对现有写字楼，他们不满意的地方集中在物业管理和产品设计方面，而对地理位置和交通较少感到不满意。 写字楼购买方面，企业对面积的需求，大多是在200平方米以下，其中以100平方米以内的居多，另有部分企业希望购买200平方米以上的写字楼。 相比多层写字楼，企业希望入住高层写字楼，原因多为：虽然多层写字楼的价格可能会便宜，但高层写字楼比较有利于企业形象，并且管理服务好，能取得更大的收益空间，是企业比较合适的选择。 宝安区写字楼客户需求特征分析 资料来源：深圳中原深港研究中心 外资企业、国内大中型企业分公司 宝安区大型民营企业 成长中中小企业，以知识服务型为主，注重企业形象； 投资客，如：政府公务员、事业单位管理层；注重高品质生活的私营业主；看重可租售性和升值潜力 投资客户（港人、深圳）：多次置业投资，有经验，着重于项目品质与升值能力。 核心驱动力： 1、追求高形象、优质服务、高附加值的本地和外地大中型公司。 2、追求商业中心便利与高形象的 ，改善办公环境的成长型中小公司。 3、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营业主、高校老师、政府公务员、泛公务员。 核心客户 重要客户 游离客户 宝安区写字楼目标客户分析 玻璃幕墙的外立面 生态小环境的营造 写字楼外立面建议 写字楼大堂建议 新世界电梯厅，门框设计高过普通电梯 写字楼电梯间建议 商业用地，50年产权； 可以进行工商注册； 物管费较写字楼低； 单位面积较小； 每户设卫生间； 优越地段和交通条件 ； 形象较高，接近写字楼的外立面； 具居住功能，可商可住 装修标准略低于写字楼； 商务公寓：将有效利用商业办公用地特性，结合项目整体的商务功能配套，以及在工商管理上的优势，形成项目的市场竞争优势； 商务公寓特点： 南头关口 深港西部通道 预计年底通车 107国道 地铁1号线 预计09年通车 宝安大道 预计年底通车 关口淡化 目标客户分析：片区的产业发展，决定了该类客户的特性，目前片区内的客户主要包括港口商务办事机构，投资人士（香港、深圳），本地自住、小企业 大铲岛码头 大铲岛码头的建成，催生港口经济迅速发展，将涌现出大量海内外驻宝安港口商务办事处机构； 西部通道、地铁等交通贯通，将有效刺激港人、市区人到宝安置业投资； 高起点、高规划的宝安中心区日趋完善，将吸引大量宝安以及周边片区的高层次人士前来置业； 作为西部CBD，商务办公的氛围非同小可，成长型的小企业必将抢滩西部CBD，小面积商务空间是首选。 投资客户（港人、深圳）：多次置业投资，有经验，着重于项目品质与升值能力。 常来深内地及海外商务人员：对服务要求高，交通便利，对工作是否有重要性帮助是最关注问题。 四房137－143㎡（设置此户型的60％） 三房112－118㎡ 小三房79－85 ㎡（设置此户型的50％） 此区共828套 五房（大平面及复式） 四房150－160㎡ 四房137－143 ㎡（设置此户型的40％） 三房122－128㎡ 此区共707套 一房39－43㎡ 紧凑两房63－69㎡ 小三房79－85 ㎡（设置此户型的50％） 此区共1121套 住宅产品规划发展 合计：26.54万平方米 本项目户型定位 方案一（销售方案）——根据中原双拼大户操作经验，建议设置“双拼四房”户型以解决9070政策限制下，中大户型产品的实现问题 说明：舒适型两房设置内庭院（凹阳台），可封改为一个房间，成为“小三房”，既可满足小三房客户需求，又可同时满足舒适型两房客户需求，“N＋1”户型灵活多变，市场接受度高，风险低。 A B C D 幼儿园 小学 创业路 公园路 新安二路 大户 中小户 中大户 五房（大平面及复式） 四房150－160㎡ 四房137－143 ㎡（设置此户型的40％） 三房122－128㎡ 此区共707套 四房137－143㎡（设置此户型的60％） 三房112－118㎡ 小三房79－85 ㎡（设置此户型的50％） 此区共828套 一房39－43㎡ 紧凑两房63－69㎡ 小三房79－85 ㎡（设置此户