临沂新宇临沂汽车站的项目营销的的策划的报告123PPT2009年.ppt

新宇·临沂汽车站项目营销策划报告 临沂信立怡高房地产经纪有限公司 2008年12月20日 基础思路 目标沟通 面临的困局 面临的困局 项目开发战略闭环 项目开发战略流程 第一部分 市场篇 临沂城市性质 临沂市城市发展定位为现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态 城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心，建设具有国 际知名度的连接长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡中 心城市。 其中中心城市要建成“鲁东南地区的中心城市、全国性商 贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市”。  城市结构 根据临沂市发展状况，临 沂未来城市发展以沂河为 城市中心发展轴，城区“一 河五片”、“组团发展”的空 间结构和“三环七放射”的 城区道路网络体系，优化城市 生态环境和人居环境，启动南 坊城市行政新中心的建设，实 现沿河发展、北上东进、拉开 城市框架、优化城市格局、拓 展城市空间、促进城市经济腾 飞的战略。 临沂房地产格局 从目前的临沂市场来看，房地产供应主要集中在以下四个板块：滨河板块、涑河板块、西市场板块、南坊板块四大板块，四大板块之间竞争十分激烈。以下是四大板块的特点及近期板块内典型楼盘分析 滨河板块：临沂高档楼盘聚居区，区域发展较为成熟，潜在供应量相对不大，景观较好，临沂人理想居住区。 涑河板块：城市新兴地带，区域发展潜力较大，临沂市政府重点建设区域，分为自然生态段、现代商业中心段、古城商业段三部分。 西市场板块：临沂市市场集中区，购买潜力大，客户集中，但是居住环境相对不理想。 南坊板块：城市新兴地带，临沂未来行政中心，政府将其定位为 “临沂最佳居住片区”区域房地产发展潜力较大，但是目前区域环境不成熟。 各板块的房地产供应情况 各板块典型楼盘的销售情况 目前临沂市场小户型分布状况 临沂小户型楼盘的销售情况 临沂房地产市场总结 市场局部呈现供过于求的态势，市场整体供应量较大。 第二部分 定位篇 项目的地理位置 项目的交通状况及周边配套 项目地块内部现状 项目的规划指标 项目的SWOT矩阵  项目定位前思考的几个问题 第一：如何对本项目进行定位，才能使本 项目独树一帜，才能在众多项目中脱颖而出？ 第二：作为城市综合体，在进行定位时，如何 解决项目的综合形象和商住公寓的形象、住宅 的形象之间的冲突？如何才能将产品各自的特 点有效的传递给客户？ 第三：本项目的最大优势是什么？如何能让市 民最清晰地了解本项目的优势？ 项目的功能定位 项目价值提炼 项目主题诉求 项目核心概念 项目综合概念 20万平米·城市综合体·央区核心生活 住宅核心概念 央区之上·小户型精致生活空间 商务公寓的核心概念 项目案名建议 首推案名：央区·新天地 案名释义：“央区”与项目的定位语一致， 央区是一个城市的商务、经济、交通、商 业中心。新天地代表着一种破旧立新，预 示着项目在原来汽车站的地块基础上，开 辟了新的天地。 推广语： “天赋繁华，畅想央区” 备选案名： 央区国际 推广语：城市央区·城市理想 住宅案名及推广语 商住公寓案名及推广语 项目户型配比统计 小户型采取精装修 公寓大堂装修建议 项目的配套建议 商业部分六层可以设计成空中花园，整体功能以“休闲”为主，如增加休闲椅、木亭、绿化、水系等，尽量营造出“央区国际休闲公园”的概念，打造出临沂的“巴比伦空中花园”。 项目的产品营销战略 “营销是在市场空间中持续创新并为客户传递最高价值的第一推动力。 ——菲利浦·科特勒（Philip Kotter） 营销战略的定位依据 营销战略定位 项目的营销竞争分析 产品的GE模型 项目的价格定位 客户定位 第三部分 营销推广篇 项目营销问题的提出 解决问题的方法 ——目标导向制 营销目标的提出 我们面临的现状是什么？ 地产市场现状 小户型现状分析 小户型竞争对手分析 销售速度