物业知识-物业管理基础知识培训教材(PPT 32页).ppt

物业管理基础知识及国家相关条例 目 录 第一部分 物业管理的起源 物业的含义和分类 物业管理的含义和分类 物业管理的基本特点 物业管理的基本内容 物业管理的经营方式 目 录 第一部分 物业管理的基本环节 物业管理企业 业主委员会 目 录 第二部分 物业服务管理条例 前期物业管理服务协议 业主公约 物业管理委托合同 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 深圳经济特区物业管理条例 物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 香港的物业管理于上世纪60年代从英国引进。 物业管理在中国的产生和发展 *1981年成立中国大陆第一家专业物业管理公司—深圳市物业管理公司。 物业管理的含义 物业管理是指管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理的目的 为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 物业管理的性质 社会化 专业化 企业化 经营型 物业管理的基本特点 业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合 业主自制自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主选择物业管理企业来实现。两者之间是委托和被委托的关系，是平等的关系。物业管理企业受制于业主委员会，履行业主委员会赋予的权力并承担管理责任，提供专业化物业管理服务。业主委员会和管理企业结合在一起，实现管理的预期目标。这就是现代物业管理最基本的特点和魅力所在 。 物业管理的基本内容 1、常规性公共服务 *房屋建筑主体管理 *设施、设备管理 *环境卫生管理 *绿化管理 *治安管理 *消防管理 *车辆道路管理 *公众代办性服务 物业管理的基本内容 2、专项服务 指物业管理企业为改善和提高使用人的工作生活条件，面向广大住用人，为满足客户的特定需求而提供的各项服务工作。起特点是管理公司先设立服务项目，并公布服务内容、服务质量和收费标准，业主可根据需要自行选择。如洗衣、室内清洁、室内维修、商务服务等。 物业管理的基本内容 3、特约服务 指物业公司没有设立的，但业主要求提供的服务内容。物业公司在可能的情况下，应予以满足并适当收费。 物业管理的经营方式 委托 发展商委托 业主委员会委托 委托方式 公开招标 不公开招标 物业管理的基本环节 一 物业管理的策划阶段 1 早期介入 2 制定物业管理方案 *确定管理档次 *确定服务标准 *财务收支预算 3 组建物业公司 物业管理的基本环节 二 物业管理的前期准备阶段 1）?管理机构设置和拟定人员编制 2）?物业管理人员的招聘和培训 3）?规章制度的制定 物业管理的基本环节 三 物业管理的启动阶段 1）?物业的接管验收 2）?入伙管理 3）?业主档案的建立 4）?首次业主大会的召开 物业管理的基本环节 四 物业管理的日常运作阶段 1）?日常综合服务与管理 2）??系统的协调 物业管理企业 物业管理企业的性质 是具有独立的企业法人地位的经济实体 按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行 以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。 物业管理企业 物业管理企业的权利 1）根据法律法规，结合实际情况制定管理办法 2）依照委托合同对物业实施管理 3）依法收取管理费 4）有权制止违反规章制度的行为 5）有权要求业主委员会协助管理 6）有权选聘专业公司承担部分管理业务 7）可以自主实行多种经营。 物业管理企业 物业管理企业的义务 1）?履行委托合同，依法经营 2）?接受业主委员会和业主的监督 3）?重大管理举措提交给业主委员会审议批准 4）?接受行政主管部门监督指导 5）?定期公开管理帐目 业主委员会 业主委员会的性质和地位 业主委员会的产生与组织 业主委员会的权利 业主委员会的义务 案例1 1984年，广信物业接管广州春兰花园 1999年12月，小区成立业主委员会。业委会成立之初，对已获核准的0.65元/㎡管理费提出异议。 2000年6月，迫于压力，管理处与业委会协商，以0.40元/㎡试行3个月。在试行期内，管理处保持了服务质量，但亏损28.4万元。 2000年9月，管理处提出恢复收费标准，被业委会以开发商遗留问题为由拒绝，并发出《致业主的公开信》，号召业主缓交一切费用。 2000年12月，管理处发布申明，退出春兰花园。 关于案例1的讨论 讨论1—管理处和业委会，到底谁错？ 讨论2—业主委员会应该如何定位？ 讨