伟业顾问2007年北京立方庭的项目营销的的策划的报告.ppt

房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010必威体育精装版房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv 『立方庭』项目 营销策划报告 2008年1月12日 中关村高科技园区核心区背景 中关村核心区物业类型较为单一，写字楼项目集中，在未来两年内，中关村区域将有40余万平米的写字楼项目入市； 中关村核心区产品的起点都很高，区域内项目从整体设计到硬件配套都是高标准，性价比相符； 中关村核心区写字楼项目自用性客户占有较大比例，投资客户较少； 客群中购买小面积的客户多为成长中企业或投资客，面积多选择在100平米左右 客群中购买大面积的客户多为：外地或外地企业驻京办事处、培训学院、软件研发及贸易部门、大集团的信息管理部门； 区域内写字楼出售的报价集中在12000－14000元/平米之间，面积在100平米以上，为毛坯，而出租的精装写字楼的租金在4元/平米·天（部分含物业、空调费用）左右占绝大多数。 在未来一年内，中关村区域将有10余万平米的高档住宅项目入市； 区域内公寓项目稀缺，精装的高档公寓，售价约在14000元/平米左右成交； 区域内公寓项目的去化周期相对较短，在12-18个月； 公寓项目销售态势良好，其表现特征为“短、平、快”，100平米以内小户型倍受推崇； 客群中商住客户占据比例中的多数，多为刚起步的小企业主或产业链相关的企业。 商业配套 地上F1多元化商业配套，支持公寓客户的生活需要 物业管理 提供专业化、品质化物业管理服务 区域市场客户需求构成 以电子、通讯类商务人士较为集中，经营电子、通讯、计算机软硬件组装的小型私营企业为主； 其公司规模较小，10人以下，员工流动性强，多为临时人员； 其经营方式以小型店铺经营为主，对商业环境较为依赖； 对办公场所的品质要求不高，通常选择60-80平米之间的面积范围的住宅项目作为办公场所。 院校高级教育人士普遍具有区域情节，对区域教育环境认可度较高； 多为较高收入、高层次、高素质人群，年收入多在30万以上； 多为升级置业，购房行为谨慎，追求品质感和生活感； 本项目独特的教育环境资源为该人群看重的最大卖点。 客群构成：以中关村IT高级从业人员、院校高级教育人士为主； 购买动机：改善居住环境、使工作生活便捷； 客户特征：多为高收入、高层次、高素质人群；有很强的购买力，平均年龄在25-35岁； 产品需求：购房经验不足；要求房屋总价低，位置好即可，而对房屋品质则没有过于苛刻的要求；性价比高，适宜居住是他们选房的首要标准。 客群构成：除了中关村的主力需求群体——成长中的中小型高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称做“新商业族”的中小规模企业； 企业规模：50人以下的中小型企业； 产品需求：商住公寓，中小型企业在办公场所的选择上对商务环境依存度高低； 购买要求：1、高性价比； 2、建筑物的商业气息——即使不是纯写字楼，也必须看上去像写字楼； 3、商务配套和服务的需求； 4、相关配套设施齐全； 5、装修、配置够档次，管理够专业； 6、对户型的要求，选择空间较大。 客群构成：主要是中关村从业的中层管理人士、及看好中关村发展的外围人士等； 购买动机；对中关村发展前景看好，通过有限的资金实现长限投资，持续积累资本，投机的心理稍重； 客户特征：能够掌握必威体育精装版的市场动态，并能对未来房价走势做出精确的判断；年龄阶层比较分散，主力人群年龄在30—40岁之间，他们大多事业有成，手中有一定的闲置资金； 产品特点：由于闲置资金有限，因此选择体量相对较小，总房款、较低的小面积产品，通常选择为中高档的公寓产品，中高端楼盘产品在物业保值增值方面更具有一定优势； 客户分类：一类是纯投资客，希望持续投资回报，另一类是发展中的中小企业，带发展成熟后办公升级，商住公寓自然为投资用，企业主成为投资人。 伟业观点 由于区域中缺乏优质的新建住宅项目，导致住宅需求量暴涨； 本区域住宅客群以自住、投资、商住为购买目的； 自住客群以地缘性客户为主； 商住客户以创业型中小企业为主，受创业初的资金压力影响，选择商住楼或住宅楼进行办公，节约办公成本； 投资客户多为在中关村从业的各行业中层管理人士，认为区域发展潜力巨大，以短期投机或长期持续收益为目的。 产品核心价值提炼 产品