佳得鑫水晶城商业的项目整合营销推广的的策划的报告....doc

佳得鑫·水晶城商业项目整合营销策划报告Page PAGE 16Page PAGE 16 of NUMPAGES 36　本案营销策划思路1 总体策划原则2 整体推广思路1 总体策划原则根据本案项目产品定位为代表南宁市零售商业龙头地位的标志性项目，所以在本案项目的形象推广、品牌推广上应超越常规商业楼盘的推广模式，拟“以经营品牌带动项目品牌、经营品牌与项目品牌互动”切入市场，导入先进的商业经营管理理念和鲜明的现代商业精神，来迎合当前理性的投资者，建立在南宁及广西商业楼市中的强势品牌形象。差异原则――切合市场，寻求竞争差异化本案报告在整合营销推广策划上充分考虑了本土投资者的心理状况、投资习惯，为迎合客户群而制定了一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案项目与竞争楼盘的差异表现，找出了项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的，可执行性强的营销策略。创新原则――以创新的策划思路制胜南宁商业楼市本案项目在南宁市属于标志性项目，因此在整个营销策划过程中寻找到了许多创新点，特别是在整合营销推广方面突破了南宁商业楼市一贯的推广手法，规划出一系列有机组合的、完善的、极具杀伤力的推广方法。快速原则――以快打慢、速度制胜当前舆论导向对商业物业的推广销售构成相当大的威胁，给本案项目造成了很大的销售压力。如果项目不能快速地推向市场并迅速消化，那么将可能错失市场时机，使项目运营的风险极大的增加。因此本策划案在策划的各个环节（推广力度、计划时间等）均充分制定出精心而严密的部署。快速出货，快速回笼资金，控制风险，以实现销售为第一目的。2 整体推广思路针对本案项目的入市时机以及南宁市各大商业楼盘的推广分析，结合项目特定的区位优势（未来城市商圈核心）、商业品牌优势（梦之岛）、商业精神（诚信而稳健）等特点，我方经过了仔细研究和讨论，得出了本案项目的总体推广思路：构建推广平台→寻找支撑元素→循序推广→打动客户所谓平台，是在投资者心目中导入一个核心概念，以项目的最大亮点、独特的产品定位、未来城市中心商圈、先进的经营理念、鲜明的现代商业精神等作为项目推广的一个初始平台，吸引投资者注意，为后期推广形成一个核心，逐步挖掘各个支撑元素，构筑核心价值体系，打动投资者。第一部分 项目定位1 项目SWOT分析2 本案项目的突破点3 经营业态描述4 市场定位及目标5 商业功能格局划分描述6 目标市场定位1 项目SWOT分析1.1 Strength－优势分析 1.1.1 水晶城项目地处南宁琅东金湖广场旁，是城市规划中未来的新城市中心、商业中心，地理位置优越，地段升值潜力高。 1.1.2 水晶城已于著名商业企业梦之岛百货签约合作，裙楼1－4层将建成为梦之岛水晶城大型购物广场。 1.1.3 项目商业面积高达4.8万平方米，规模大，适合开发成为高档的综合百货类大型商城。 1.1.4 项目商业辐射范围内为南宁市高尚居住区，项目商品消费市场支撑力充足。 1.1.5 项目基地四面临街，具有独特优势。下沉式商业广场创造了一个总面积近万平方米的多空间多层次的广场，极具个性的商业内涵。1.1.6 项目商场建筑立面具有简洁而生动的风格、与城市中心相一致的高贵气质使整个建筑气势恢宏。商场入口曲线形的屋面流畅柔和，大面积网架结构玻璃顶，散发出现代、明快的气息。商场内部开阔宽敞，商业空间层次分明。1.1.7 规划中的商业配套齐全，拥有高达1000个车位的大型地下停车场、完善的中央空调和自动扶梯设施。建筑设计充分考虑了现代大型购物中心配备的休闲娱乐餐饮空间，宜打造成一站式的MALL商城。1.2 Weekness－劣势分析 1.2.1 项目周边街区现商业氛围严重不足，缺乏充足的人气、客流。 1.2.2 开发商佳得鑫公司品牌和知名度不高，项目作为南宁市场的高档楼盘，对项目推广、销售支撑力不够强大。1.2.3 本项目为高层塔楼建筑，整个项目建设周期长，交房时间较长。房地产市场变幻莫测，在开发周期内可能出现一些不可预见的市场风险。1.3 Opportunity－机会分析1.3.1 琅东片区尚未形成上规模、上档次的大型商业设施，商业市场机会充足。如项目定位准确，将可获得商品消费市场的认可和支持。1.3.2 投资市场已逐渐认可采用统一规划经营、繁荣商品市场、稳定投资收益的规模商业项目开发经营的模式。1.4 Threat－威胁分析 1.4.1 南宁市近期商业项目市场比较疲软，国家宏观调控政策不断出台、银行对商铺投资的贷款限制较为严格，成为项目入市的障碍。 1.4.2 近期消费者对投资房地产的信心指数不断下滑。 1.4.3 前两年开发的商业项目如华星时代在进入商业经营阶段遭受失败，引起投资者的谨慎心态。 1.4.4 商