中瑞常州行政中心西侧的项目的研究的的策划2009102P.ppt

项目经理制的垂直化管理 业务部销售总监 住宅1＃： 项目自身概况 C户型:131.6㎡ (3F2W花园阳台) B户型:75.1㎡ (2F1W) A户型:109.5㎡ (3F2W花园阳台) C户型: 1主卫和次卫的位置需 要互换，次卫带浴缸改成主卫带浴缸。 2主次卧室定位混乱。 1 1 2 A户型: 1花园阳台优势不明显。 2主卫偏小、客卫偏大。 B户型: 1次卧室较小。 2客厅卧室化设计。 3卫的面积较小。 公共部位: 1走道过长，面积浪费 2电梯设置偏一侧。 1 2 2 2 2 2 3 1 住宅2＃： 项目自身概况 C户型:113.2㎡ (3F2W) B户型:81.9㎡ (2F1W) A户型:103.6㎡ (3F1W) C户型: 1主卧面积较小 A户型: 1入户门的设计优化。 B户型: 1主次卧较小。 2客厅开窗。 公共部位: 1B,C户型共用公共空间应该适当调整。如归入B或C户型以增加附加值。 2挑空部分是否可以做空中花园？ 1 1 2 1 1 2 住宅3＃ 项目自身概况 C户型:108㎡ (3F2W) B户型:58㎡ (1F1W) A户型:101㎡ (3F1W) C户型: 1建议入户门向内开。 2主卧面积较小。 A户型: 1入户门的设计优化。 B户型: 无 公共部位: 1建议将C户型的餐厅下移，从而将C户型的进户门上调至过道位置，为B户型让出公共空间，使B户型用户能将公共部分封闭为独立空间，增加B户型的附加值。 1 1 2 1 项目自身概况 公寓4＃： 酒店公寓为高层物业，为框架剪力墙结构。 公寓面积以45㎡（范围在：31－57 ㎡ ）为主。面积过于单一。 公共部分面积过大，造成实际利用率低。 在区域市场内小户型公寓自住需求较少，以投资型需求为主。 销售价格建议 国际知名品牌开发商 0.05 1 0.05 1 0.06 1.2 5.00% 国内知名品牌开发商 开发商的知名度 5% 开发商品牌 0.05 1 0.05 1 0.05 1 5.00% 外墙材料 0.05 1 0.05 1 0.05 1 5.00% 外墙里面用材 外立面为涂料还是面砖或者幕墙，是否为节能环保材料 10% 建筑用材 0.05 1 0.045 0.9 0.06 1.2 5.00% 容积率 小区的建筑密度的大小 5% 容积率 0.05 1 0.055 1.1 0.055 1.1 5.00% 绿化率 包含了小区内部的中心花园、小品、水景等 5% 绿化率 国际知名物业管理公司 0.045 0.9 0.05 1 0.055 1.1 5.00% 国内知名物业管理公司 物业管理公司是否为知名企业 5% 物业服务 0.05 1 0.05 1 0.05 1 5.00% 得房率 0.03 1 0.03 1 0.033 1.1 3.00% 建筑类型 0.03 1 0.03 1 0.03 1 3.00% 楼型结构 0.027 0.9 0.033 1.1 0.03 1 3.00% 主力户型比对 0.024 0.8 0.027 0.9 0.03 1 3.00% 产品设计 0.03 1 0.036 1.2 0.03 1 3.00% 外立面美观度 外立面的美观度、房型设计创新、主力房型比对、楼梯结构（为板式结构、点式结构、还是蝶式结构等）、建筑类型（多层为主、小高层为主、高层为主、联排为主、独立别墅为主）、得房率（套内面积的大小） 20% 建筑及产品设计 0.1 1 0.11 1.1 0.11 1.1 10.00% 小区规模 项目的体量 10% 小区规模 自身因素 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 权重 细分 大诚苑二期 阳光福地 新城府翰苑 权重细分 说明 权重 比较内容 因素划分 销售价格建议 修正系数 0.976 1.019 1.048 100% 　 　 100% 合 计 　 0.027 0.9 0.03 1 0.03 1 3.00% 人文环境 0.063 0.9 0.063 0.9 0.07 1 7.00% 自然环境 指项目区域内其他社区的档次、居住人群的文化素质、周边是否有工厂等 10% 区域环