中粮成都龙泉的项目市场定位存量销售代理投标的报告83PPT.ppt

案例：华润白洋淀管理培训学院 华润白洋淀管理培训学院是华润集团在河北白洋淀设立的培训基地，位于华北明珠白洋淀湖畔，欧陆风情的建筑群错落园中，融合独特的自然环境和世界先进休闲度假设施以及殷勤的待客之道，集客房、会议培训、餐饮娱乐等多方面服务为一体，同时充分开发利用华北最好的地热温泉，为您营造培训、休闲度假的绝佳之地。 D、尽快启动A区的社区游艇俱乐部，先建会所并购置两艘游艇，作为游湖观光的设备。 从规划来将，游艇俱乐部是四川乃至中国西部地区比较独特和高档的休闲场所，不仅可以成为小区内业主高档次的休闲娱乐场所，而且还为社会名流、商业巨贾、显贵政要进行商务、度假、娱乐休闲提供最高尚的场所，使项目的整体品质得到保证。 E、把小区会所（原售楼部）打造成高档会所。 把小区会所（原售楼部）打造成高档会所，引进品牌餐饮、高档休闲、书院等，增强会所的实用性。 重点措施： 引进书馆或书院，提高文化品味。如三利宅院·白云渡，打造属于小区内部文化配套和社会名流人士共享的书院，定期举办文化沙龙。 F、与四川若干风景旅游胜地（如青城山—都江堰、乐山、峨眉山、九寨沟—黄龙等）形成直接联系，开展联动，共享客户资源。如开辟直升机的专用停机坪。 G、结合龙泉现有配套和整合资源，如客家文化、阳光城体育运动中心、桃花节等进行互动活动，提升项目影响力。 2、暂时封盘、综合改造、配套建设、酝酿推广 因为本项目是中粮买断原【天泉聚龙】项目重新定位和销售，必须有一定的间隔周期，用于改头换面。 建议暂时封盘，对内加紧重新定位和规划，改造环境和配套建设，并做好重新上市的营销策划、形象包装、物管服务、销售流程和广告推广等系统工作。 一旦时机成熟，引进中粮品牌，提前介入市场进行形象宣传，以崭新的形象隆重面市，重新焕起市场关注，确立新的市场形象，弱化易主更名带来的不利影响，一炮打响。 策略和方法： 封盘半年，重新规划、包装，环境改造、配套建设。 国际水准的规划团队进驻，如规划、园林、立面和会所的设计大师，材料、环保、室内设计的专家。 凯莱物管前期介入，打造高端物业形象和服务。 加强营销团队建设,销售团队重新组建。 提高营销团队专业素质，封闭式文化和素质培训，全国考察。 广告推广、销售道具、楼书资料等全新打造。 严密的客户资源管理，利用中粮的客户资源。 销售场地： 原销售中心位于一期会所，距离现售的B、C区较远，不利于销售和接待。因此，建议把原会所设为临时接待中心（即客户预约处），而把真正的销售中心搬迁到C区的会所，与一期形象完全隔离，全新装修装饰。 3、组合营销策略： A、造势阶段：展示楼盘核心价值 B、推广阶段：全面营造市场知名度 C、销售阶段：吸引客户现场体验 D、持续阶段：塑造品牌，提升价值 A、造势阶段：展示楼盘核心价值 根据项目的特性，提炼出楼盘的核心价值，引发社会对其讨论和关注，达到消费者只要一想到别墅就能直接联系到本项目的效果。 营销方式： 推出“顶级别墅核心四大准则”，即“四不准则” 不可再生（土地资源） 不可比拟（山水环境） 不可超越（顶级品质） 不可复制（社区生活，如游艇休闲） B、推广阶段：全面营造市场知名度 引进“文化营销”，通过文化活动来营造知名度，打造一种顶级、独特的高贵生活方式，使高端客户真正接受生活方式。 营销方式： 中国别墅核心价值高端论坛 财富论坛：对话，与福布斯富豪的零距离 游艇文化与休闲生活沙龙 书馆开馆、文化沙龙，邀请余秋雨、魏明伦等文化名人 明星沙龙，邀请国际知名影星、体坛明星现身说法 C、销售阶段：吸引客户现场体验 改变原有的单纯介绍沙盘、模型和现房参观的初级模式，引进新“体验式营销模式”，站在消费者的角度来重新定义设计营销的思考方式。 营销方式： 别墅生活演绎暨产品说明会 顶级别墅，全球拍卖，隆重登场 体验入境，拨动购买欲望的神经 2、城东新热点诞生，龙泉楼市趋冷。 2005—2006年，城东二至三环区域大盘、新盘不断涌现，如万科魅力之城、卓锦城、蓝谷地、华润420项目、花样年·花郡等，等更是分流了大量的客户资源，导致城东绕城路以外的楼盘受到很大冲击，最直接的结果就是龙泉楼市趋冷，阳光城也大受影响。 3、龙泉板块难成郊区别墅的热点。 成都周边郊区别墅的热点地区一直在青城山、都江堰板块（历史文化双遗产），城南的牧马山板块（辐射城南，高端客户群广泛和高尔夫文化）、温江板块（花博会，光华大道和第一居所）。 相比较，龙泉的别墅市场除龙泉山水的自然优势外，缺乏更多支撑高端居住的人文、配套和交通条件。因此，龙泉别墅楼盘市场接受度较低，相较处于下风。 4、龙泉板块的别墅现状：档次不高、品质不够。 龙泉的低密度、别墅楼盘缺乏“标高”，如山水人家、玉龙山庄、国一.澳乡、盛世中华、利通·天鹅堡等，其档次和品质不高，基本都是以联排、叠拼为主的