jrr2006成都市都江堰营销的的策划执行案.docVIP

都江堰项目营销策划执行案 ? 项目定位分析 一、 核心定位语 二、 案名推荐 三、 备选案名推荐 销售预测 一、 总体销售策略 二、 销售价格策略 三、 付款方式策略 四、 销售趋势预测 工作进度安排 广告推广渠道 预算 渠道分解费用 ? 执笔人：朱礼 前言 为了实现本项目热销和快速回款，顺利完成销售任务，需要把握好销售节奏和销售控制，利用条件和创造机会刺激客户购买欲望，高效拦截有效客户，蓄水造势，分批次分阶段放出房源，限量推出，给客户营造热销的销售氛围，更加突出产品的紧俏性，为顺利开盘、迅速清盘创造条件，以达到资金运行的快速化、收益和利润的最大化，为本项目和开发商树立形象，提高知名度和美誉度。 在销售批次上，建议先推出位置稍偏的房源，价格能够得到充分保证的前提下适当提高，紧随其后推出景观较好的房源，使价格得到最大的有效提升，既实现了利润，又体现了增值，而且增加客户信心，为顺利开盘和销售打下良好基础。 项目定位分析 一、 核心定位语 都市品位生活特区 二、 案名推荐 我们依据别墅和汤的内在联系，项目的特征，案名定位明确，旗帜鲜明： 丽江人家 三、备选案名推荐 水岸名居/古堰名园/水岸人家 项目SWOT分析 S——优势 1、位置优越 2、现房优势 3、配套完善 4、户型经典 W——劣势 1、交通不便 2、离市中心远 3、土地性质及产权 4、未取得销售许可证 O——机会 1、前期推出接受度高 2、存量已去化大部分 3、知名度已树立 T——威胁 1、周期长 2、剩余房源存在不足 3、淡季推出 4、广告费用受限制 销售预测 一、 总体销售策略 低价入市，中开高走，实现利润最大化。 二、 销售价格策略 根据附近楼盘价格和市场预期分析，初步确定本项目基准价格为： 入市期 均价1980元/平方米 热销期 均价2180元/平方米 持续期 均价2280元/平方米 尾盘期 均价2380元/平方米 三、 付款方式策略 根据市场情况和其他楼盘惯例，建议本项目： 一次性付款优惠5% 按揭优惠3% 分期优惠1% 四、 销售趋势预测 1、首批次： 75套 2、2批次 55套 营销节点的设置 根据项目情况，预计工程进度： 阶段营销节点设置 （项目准备工作进度表见附件一）  升温期（2006年10月~11月） 排号：2006年10月——11月 沸腾期（2006年12月~2007年2月） 开盘： 首批次限量推出75套，2006年12月8日 二批次限量推出55套，2007年2月8日 1、各阶段销售收益预计 2007年1月： 销售产值 1600万元 2007年4月： 销售产值 1300万元 （项目回款表见附件二） 2、项目销售总产值 项目销售总额：2900万元 广告投入预算 1、广告投入总费用： 销售总额的0.1%-0.3%，约3万元 2、一期各阶段性投放费用比例 （媒体投放计划见附件三） 活动营销 （一）开盘活动 1、活动时间：2006年12月8日 2、活动线索安排 （1）开盘仪式 开盘仪式需由开发公司代表致辞。庆典活动中计划穿插抽奖活动、特色表演、特色游乐园等，活跃现场气氛。 （2）开盘庆典活动 司仪主持开盘活动全过程，由主持人来穿针引线，使会场和准业主的选房都井然有序。 （3）排号、选号活动 开盘仪式结束后，由司仪宣布邀请前期排号的客户到选房区域选房，并进行下一步的营销活动。 3、活动时间安排 8：00 和众联衡、礼仪公司、开发公司参与开盘活动的工作人员到场 8：30 所有道具准备就绪，人员就位 9：00 音响播放欢庆音乐，礼仪小姐及现场接待人员开始迎宾，协助来宾签到，将贵宾及嘉宾引领至休息处稍作休息等候仪式开始 9：20 主持人介绍到场嘉宾，感谢到场媒体，并宣布“开盘庆典正式开始” 9：25 嘉宾致辞 9：35 主持人邀请客户到售楼部排队选房，客户抽奖 重点：主持人每次通知10个号到售楼处排队，每隔10分钟左右通知一次，同时设一次抽奖！！ 9：35—12：00 精彩的节目演出，现场问答及游戏 重点：主持人在表演间隙，不断介绍项目概况及活动盛况。 4、人员安排 ①总协调 ②销售组 ③演艺组 ④接待组 ⑤做秀组 ⑥财务组 ⑦后勤组 ⑧保安组 5、其他配合 物料准备：DM单、嘉宾邀请函、购房合同、价格体系表、销售政策、销控表、活