中原深圳南山皇庭港湾的项目营销推广的报告166PPT2007年.ppt

2007年4月开始 八部委：建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局 文件名称：《房地产市场秩序专项整治工作方案》 重点内容 紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查 4月下旬-6月：地方政府与房地产企业自查阶段 对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和房地产企业发布虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为 。 7-8月，地级政府主管部门组织检查阶段 对投诉项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为 9-10月，省(自治区)相关主管部门组织抽查 11-12月，八部委联合抽查 2008年1月，典型案例通报 6月：八部委联合抽查启动，深圳为重点关注对象 检查重点与目标： 摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素” 将成为本次调查的关注重点。 本计划在11-12月才进行的八部委联合抽查为何会提前到6月就进行？为何深圳成为出头鸟？ 加速八部委检查深圳房价导火索： 国家统计局5月房价相关数据全线上涨，深圳再次高居榜首。 而深圳国土局数据显示，深圳5月一手房价较上月增长25.3%，同比去年同期上涨51.3%，内部人士透露，此数据已经上报给中央方面 深圳市场现象之一 深圳市场现象之二 深圳房价上涨的“市场原因”——供求比 深圳房价上涨的“市场原因”——供应结构 房价上涨的“非市场、非正常”可能原因 政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等； 开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等； 中介：违规操作，联合炒房等； 炒房团：联合做庄，抬高房价等。 政府可能采取的后续政策： 9070新政的强化落实； 二手房交易个税政策的执行，按照评估价计税，杜绝“阴阳合同”； 强化15%政策性住房政策的落实； 严格审批项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的审批； 不排除使用“双限”政策，即对部分片区或部分项目采取“限户型，限房价”的措施。 开发商面临的检查 检查囤房惜售、内部炒房，特别是有部分单位被国土局系统锁定的楼盘，有可能从这些楼盘开始检查囤积房源的行为； 房地产市场秩序检查，如明码标价，房地产违规广告等　 土地增值税的清算； 是否存在违规审批、权钱交易等行为。 另：根据半求房地产信息网透露：之前工商局已经对293家“疑有问题”房地产企业及房地产经纪企业进行重点检查。其中，实施加锁限制设定处理的58家，吊销营业执照的13家；自行注销的2家；正处于加锁限制设定审批过程或正在研究是否实施加锁限制164家；尚未做任何处理的56家。 近期进入政府“加锁限制设定处理”的“黑名单”的企业增加了58家，一些品牌开发商也名列其中 。 深圳市政府自查时间表 第一阶段：07年7月前，企业填写《开发项目自查表》自查，主管部门收集、整理投诉； 第二阶段：07年8月地级以上市主管部门组织检查； 第三阶段：07年9-10月，抓典型，对检查中发现的违法违规案件进行曝光。 八部委调查、深圳市自查对本项目的影响 用途：自住为主→自住为主，投资为辅→自住投资两用 职业：私营业主、政府公务员、本地居民→ 私营业主、政府公务员、港澳人士、外籍人士→ 私营业主、政府公务员、港澳人士、外籍人士、企业高管 个性特征：追求高层次生活→ 追求稀缺资源和身份尊贵之感→ 追求稀缺资源和身份尊贵之感、追求个性→ 追求稀缺资源、身份尊贵之感、个性、追逐房地产升值利润 已售高密度豪宅及高尚住宅客户情况 （选取红树西岸、金域蓝湾为分析案例） 高尚、高密度豪宅客户与低密度豪宅客户对比分析可得： 其唯一的核心区别在于： 年龄：高尚、高密度豪宅客户：30至40岁为主 低密度豪宅客户：35至50岁为主 30至40岁为主：此部分为城市新贵客户。年龄相对偏低，多为海归派或企业高层管理，这些人主要是掌握技术或管理，通过技术领先、能力创新所带来的财富收入，对物业的要求既注重物业形象对自身身份价值的体现，也注重生活质量（即物业所给予的生活配套环境）。 35至50岁为主：此部分为传统行业客户。区域化特征明显，他们大多为深圳特区第一批发迹的人，其文化素质和社会阅历均比较丰富，更注重物业形象对自身身份价值的体现。