中原深圳金地名津皇岗的项目营销的策略63P.ppt

销售总额（估算）： 2950.8*28 ×12000元/M2≈10亿元 总体推广费用为： 10亿元×1%=1000万元 （其中销售材料占总推广费用的14%：约180万元 广告投放占总推广费用的86%：约820万元） 广告投放费用阶段预算 销售材料费用明细（含电视制作） 5.价格策略分析 项目价格走势图示 价格 楼层 T01栋 T10栋 T5T6栋 楼层景观差异最大化 楼层景观曲线上升 楼层景观价格敏感度不高 6.媒体整合策略 中原思路： 以深圳为销售中心，香港为品牌推广中心 以户外宣传为主!(重点路段) 以阶段性集中式报纸宣传为辅! 以MIMA文化贯穿全程! 媒体选择条件： 市场影响力 6.媒体整合策略 中原建议： 户外 Concept 文化 软性媒体 本案 与时尚杂志或生活杂志合作：MIXMATCH 专刊 特区报 南都 电视广告(HK) 香港报版(集中式) 口岸(内部)广告牌 深圳主干道广告牌 深圳地铁总站广告 6.媒体整合策略 文锦渡口岸 深圳市政府 罗湖口岸 福田口岸 皇岗口岸 文锦渡口岸 深圳地铁一期 本案 深圳户型广告牌布局图示 福强路与金田路交汇处 深南路田面段现有广告牌 滨河路与皇岗路交汇处 罗湖口岸出入境通道广告牌 6.媒体整合策略 精神文化堡垒 与时尚杂志联合主办时尚专刊，详细解说MIXMATCH的风格、历史、表现等及MIXMATCH的精神及其提倡的生活态度。 7.分阶段推广策略 外立面/实景社区 硬环境展示/会所 现场的感染力 形象展示及外界的影响力 支撑点 T01收筹 336 532 616 套数 T01销售 T10销售 T5T6销售 前期收筹 目的 T01 07.03.08 07.06.08 第四阶段 T10 06.12.01 07.02.26 第三阶段 06.10.01 06.11.31 第二阶段 T5+T6 06.08.01 06.09.31 第一阶段 推售单位 时间 阶段 分阶段划分总揽 每一阶段都有新产品注入，每一阶段都会形成热销！ 7.分阶段推广策略 形象概念攻击阶段 第一阶段策略 形象宣传以MIMA为主线，以品牌/时尚/潮流 为主要表现形式，强调视觉冲击 区位宣传以口岸为主线，通过政府/民间的共同 炒作，各角度分析与预测，达到心灵震憾。 7.分阶段推广策略 阶段 形象概念攻击阶段 认筹 核心攻击点 2006.08 2006.09 一点：项目核心范围 一线：区位价值炒作线 一面：皇岗片区辐射面 一关：皇岗口岸核心范围 二面：政府层面+民间层面 三路：皇岗路、滨河路、深南路 把握项目核心区位的形象展示，封杀最直接的口岸客户 一条线的两个层面同时炒作，迅速提升项目片区的投资关注度 片区辐射面的三条路段封杀，揽截深圳大批目标投资居住客户 第一阶段主攻点 7.分阶段推广策略 主要路口密集性条幅封杀 收筹期 封杀周边目标群 封杀皇岗片区 工地围板(形象墙)感染力 销售展场外入口及外广场包装 沿路灯箱彩旗 夜间灯光效果 封杀深圳投资人群 房地产网络博客专业分析 报纸软文连载投资论谈 核心路段户外广告牌封杀 政府相关权威部门区位分析及展望 投资客户深度访谈 第一阶段目标 7.分阶段推广策略 第一阶段 参考案例:形象墙 7.分阶段推广策略 第一阶段 参考案例:户外广告 强调MIMA生活方式的形象展示,及视觉冲击力 7.分阶段推广策略 第一阶段活动配合 MIMA生活启动仪式暨 混搭艺术文化展 附1： 主题：混搭艺术文化展 展出类型：海报/画展/行为艺术等 活动内容： 混搭历史图片展示及文字介绍 知名设计师的混搭海报展 知名艺术家的混搭画展 客户可参与性的混搭空间 相关链结： “混搭状态”--刘立国、胡向东、张濒当代艺术作品联展 2006年4月10月—5月10日 北京朝阳区酒仙桥路2号大山子艺术区 7.分阶段推广策略 第二阶段策略 展示示范攻击阶段 形象宣传充份展示现场示范的视觉冲击，感染力 通过媒体及外界扩大宣传 区位宣传以现场的规划模型/图表示范/数据说明 投资分析等全方位提升投资价值 7.分阶段推广策略 阶段 展示示范攻击阶段 T5T6销售 核心攻击点 2006. 10 2006.11 集中展示部分： 销售中心 精装单位 样板房 售楼通道 休闲会所 入口广场 入户大堂 部份园林 MIMA主题活动暨 金地MIMA公开选房活动 第二阶段主攻点 户外展示部分： 户外广告牌 媒体展示部分： 阶段性报版及软文 皇岗口岸广告 点面兼顾，重点突破：广告全面铺开，现场集中展示 外销推广新闻点： 集中性报版投放 事件活动 外销推广渠道： 开盘热销 电视电台 附： MIMA生活主题活动一：名车 名人 名门 时间:2006年11