GC200957地块前期的研究的报告 第一二三四部分.docVIP

GC2009-57地块前期研究报告 宝资通联行宝资杰项目咨询有限公司 2009年10月6日 目录 第一部分 总体市场研究 1 一、宏观经济环境 1 1.1国内政治经济环境 1 1.2南宁市经济状况分析 6 1.3南宁市城市竞争力研究 10 1.4南宁房地产市场发展状况分析 19 二、 南宁市房地产区域研究 26 2.1青秀区 27 2.2江南区 29 2.3西乡塘区 31 2.4兴宁区 32 2.5南宁各城区价值竞争力比较 34 2.6南宁客群分析 35 三、南宁市房地产总结与预测 36 3.1 2009年南宁市房地产市场发展特征总结 36 3.2南宁市房地产发展趋势预测 37 四、总结 38 第二部分：项目所在区域市场分析 39 （一）西乡塘区楼市供应现状 39 2.1.1 大学路板块 39 2.1.2 北湖安吉板块 41 2.1.3 高新板块 43 2.1.4 相思湖板块 44 （二）西乡塘区楼市现阶段价格走势 45 （三）近期西乡塘区域内土地市场分析 46 2.3.1、公开出让地块基本数据 46 2.3.2、成交地块情况一览 48 2.3.3、土地市场小结 49 （四）西乡塘客户群体变化动态分析 49 （五）相思湖版块价值： 50 2.5.1、相思湖区位价值 50 2.5.2、相思湖新区规划 50 2.5.3、相思湖新区人文价值 51 2.5.4、相思湖新区优劣势 52 （六）相思湖版块发展趋势 52 第三部分：项目自身分析 53 （一）用地现状分析 53 （二）定制营销研究 56 3.2.1住宅产品定制化开发的几个层次 57 （三）项目SWOT分析 59 （四）项目竞争力分析 60 （五）总结 61 第四部分：项目定位分析 61 （一）市场定位 61 （二）形象定位 62 （三）客户定位 63 （四）产品发展战略 64 （五）产品定位 65 第一部分 总体市场研究 一、宏观经济环境 [分析观点] 08年全国地产进入调整期，南宁房地产市场发展速度逐渐变缓，08年的南宁房地产市场波澜不惊。随着克服经济危机理念的深入人心，国家也开始意识到房地产市场对带动经济走出减速泥潭起到的重要作用。因此，从去年开始，国家从财政政策、货币政策、社会政策以及土地政策方面都给予了房地产市场发展以重大支持。相关政策效力的逐步实施，将会有利于房地产市场稳健、迅速的发展。 1.1国内政治经济环境 1.1.1政策环境 救市政策回顾经过2008年的低迷，在政策利好的刺激下，楼市近回暖2008年下半年在救经济的背景下，房地产市场调控的基调也出现松动，年尾开始陆续出台救市政策，主要包括财政政策、货币政策等方面今年一季度人民币贷款增加4.58万亿，已逼近全年新贷额度5万亿总额，比去年同期增加了1.89万亿国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议决定，对现行固定资产投 资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例（原房地产项 目资本金比例不低于35%。）房地产投资对GDP增长贡献巨大，出台的政策意图明显：促进房地产投资。 降低资本金要求，融资能力会提高，下一步得到信贷支持的空间就更大。加大开工面积可真正激活整个行业，让整个行业重新运转起来，恢复再生产能力 5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥在中国政府网访谈时表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例，这意味着对于部分地方政府来说，经济适用房将不再有强行指标性规定。 意味经适房对商品房市场的冲击将大为降低。近期预期：二套房贷收紧，取消7折优惠，首付4成，利率涨10%，政策以平稳市场为主。 政策预期：随着二季度以来楼价突然飙升，对二套房贷政策的预期也开始转向以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知：各楼盘二套房贷不再有七折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。后市预期：阶段内政策以稳定成交量和控制房价过快上涨为主,整体将平稳 政策影响： 随着各地市场房贷政策收缩的传言，同时出现的是，整体房地产成交量下降、价格停滞的市场状态。 07年9月银行贷款政策出台，房地产市场急转直落，如果目前的房地产贷款政策重新紧缩，刚性需求再度被抑制，可能使现在热得发烫的房价降温。 1、2009年1-5月新增贷款5.84万亿元人民币，提前完成全年5万亿目标的116.8%，同比增加175%。 2、本次对扩张经济的投资力度之大，实属罕见。 2008年末，中央确立实施宽松的货币政策，M2一直在高速增长，截止2009年5月末M2的供应量为54.82万亿元 2008年第三季度 2008年 2009年第一季度 2009年第二季度 全国GDP增幅 10.6% 10.1% 9.9% 9% 6.1% 7.1% 南宁GDP增幅 16.2% 16.1% 15.3% 16.2% 12.8% 14.5%