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WANKE城项目营销策略 第三章房地产销售市场现状 3.1中国房地产市场现状研究 中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场 也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。 1、政策走势：博弈仍存市场与保障并举 2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府 持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时 期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。2012年年末， 在市场量价齐升的背景下，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障 工作”，明确了 2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，同时也更明确了保障房建设 工作将持续推进的决心。这再次彰显了 “十八大”报告所提出的未来房地产市场制度 的完善方向，即住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市 场和保障的均衡发展。而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空 间。 1.1调控与博弈共存的十年 2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控， 调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年 中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看 出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控 无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。 对房地产市场调控的十年，也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。 地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效 果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。概括而言，房价涨跌幅越大， 两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弃 深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即 调控效果初显时期，两级政府博弃最为强烈。 如果说房价的涨跌情况是地方政府博弃的首要考虑因素，决定了政策执行的松紧 方向，那么，成交量低迷的程度则是各地政府调控政策微调的直接动力，决定了微调 的尺度。房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，而成交量的走势直接关系着地方 政府的财政收入，因此地方政府对成交量变化尤为敏感。在房价小幅回落前，往往成 交量已累计了一段时间的下滑，此时地方政府放松政策执行尺度的冲动尤为强烈。 2008年上半年及2011年下半年楼市成交下滑之初，部分地方政府便幵始放松已有政策 执行力度，甚至另辟踢径，寻求政策微调空间以拉动成交。 因此，我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上 受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弃程度；成交量冷暧则左 右了地方政府的微调尺度。而2013年的中国房地产市场，依然将在中央和地方两级政 府的博弈中继续前行。 1. 2维稳宗旨决定后市调控方向 2012年12月召开的中央政治局会议上提出的“继续坚持房地产调控不放松”，奠 定了 2013年房地产市场调控的基调。时下中国经济正经历结构转型，经济增长日渐出 现放缓迹象，现有调控政策再次升级的可能性较低。尤其在中央领导层过渡的关键时 期，房地产市场调控更需保持政策的稳定性和连贯性。因此，在维稳的诉求之下，“限 购”、“限贷”等“退烧针”式的行政调控手段在短期内将暂无放松的可能。 然而，行政干预性的调控措施己背离了市场经济的自身规律，不宜长期施行，市 场化和法制化将是长远的发展方向。十八大提出了住房保障和市场配置“双轨制”的 发展目标，这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。我们认为，下阶段房地产市 场供需结构将在“双轨制”的均衡发展中得到进一步调整，而差异化信贷政策仍将继 续执行，房产税作为稳定房地产市场的长效机制或将取得新的突破。 (一）政策区别对待，改善型需求有待释放 房地产市场的稳定发展以及房价的合理回归，根本上有赖于供需双方的均衡结构。 供应方面，各级政府正在大力推进保障房以及中小型商品房建设。而需求方面，对于 刚需购买力，以及改善型需求的支持，则是推进市场可持续发展的根本动力。 刚需购买力，主要来自首次购房的自住需求群体，这是支持市场平稳发展的原动 力所在，也将继续成为各级政府支持的目标。2012年各地政策的松绑也多是针对刚需 的群体，主要涉及购房优惠、公积金贷款放宽、税费减免、房源解禁等多个层面。据 中原集团研究中心的监测，2012年以来，共有约40多个省市针对公积金政策进行了微 调。主要手段有上调公积金额度、降低首付、互贷或异地提取城市的扩容、共同申请 人条件放宽等，有效剌激了一定规模的刚需购买力的释放。“十八大”报告中明确提出， 推进城镇化是经济结构战略性调整的重要手段，发展方向将由城市优先发展向