小昆山项目营销执行方案.ppt.ppt

项目一期在“销售周期9个月，以利润最大化为经济目标”的前提下，结合项目的重点日期，提出以下项目销售分期计划： 便利店、美容美发店、药店、宠物店 二层 器械健身房 》将健身房设置在面向街景的位置，会使健身更有趣味，方面推广； 》功能：主要摆放健身器材，用于器械健身，是公寓的配套设施更完善，提高其档次和品质，凸显项目优越的性价比。 瑜伽馆 》位置考虑与器械健身相同，只是需要相对开阔的空间 》瑜伽馆以吸纳年轻时尚女士为对象，尤其为年青女士热衷，提升公寓配套品质。 》功能：瑜伽教授和联系、瘦身 人生8号台球室 》建议设桌球、迎合青年客群休闲偏好 》功能：桌球、可供应低度酒等 网络广场 PART 2 — 营销策略与执行 明确我们怎么卖？ 通过对本项目的外部资源和自身属性的分析，在此基础上，我们升华了本项目“做精品、快速销售、争取利润最大化”的整合思路，具体阐述如下： 1、首先通过媒体宣传预热市场，引发关注，再结合项目超高性价比卖点促进销售，同时树立区域精品楼盘形象。 2、销售过程中，前期引导时间加以延长，积累客户数量，通过低开高走、平开高走的价格策略，集聚人气实现开盘热销。 3、通过举办各种活动，使销售过程中体现更多亮点，吸引消费者参与。 4、根据实际销售状况，随时调整销售思路和推广思路。 5、采用分阶段营销推广策略。 6、采用价格策略控制房源销售的均好性 操盘思路 推广策略 高调推广 密集投放 强势引导 高调推广 方式 渠道 目的 活动营销 引爆市场 提升形象 密集投放 报纸、短信、条幅 短期达到全面覆盖 强势引导 现场包装 销售道具 树立投资信心、快速销售 实现强势引导 推广策略 直效低成本营销，挖掘目标客群生活轨迹的新推广渠道 围追堵截 直效低成本营销，挖掘目标客群生活轨迹的新推广渠道 推广策略 》户外广告：小昆山镇中心主要交通干道 》直 邮：针对目标客户集中的主要区域及周边工业园区 》条 幅：针对本地，松江城区及市区目标客户 》短 信：针对目标客户进行宣传，针对老客户进行宣传 》网 络：所有网络免费信息刊登 推广策略 精准且直接有效的户外媒体—楼体广告 》原则1：在项目昭示性最强的地方，放置楼体布幔 》原则2：卖点清晰，主题明确 》原则3：公布销售信息，咨询电话、卖点 》原则4：楼体布幔要具有一定品质感 展示策略 销售卖场包装—营造旺场 》看房通道：包装明确，特色鲜明 》沿路道旗指引标志：通往项目的主干道彩旗加道旗飘扬，营造红红火火的阵势 》售楼部外围展板：根据促销活动不断更换 》其他：灯箱、展板、广告牌、形象墙等 展示策略 样板间体验 》原则1：细节展示项目品质 》原则2：不同风格的样板间，用产品品质吸引客户 》原则3：利用装修装饰效果，弥补户型自身不足，引导目标客户树立信心 客户策略 [汇丰行]公司数据库资源利用 结合汇丰行在上海多年销售经验和累计客户，进行人际传播，采取老带新活动，制造爆点，促进项目销售。同时通过这种公司数据库的资源利用以及人及传播，实现项目精准营销。 价格策略 同区域楼盘市场比较法定价 5251元/平米 建议拓展部在核实均价 套用公式之后在重新计算 参考均价 50% 50% 权重 6500/1.029=6317 4300/1.027=4186 对比价 1.029 1.027 合计 100 108 100 102 交通 100 100 100 105 规模 100 106 100 105 生活配套 100 100 100 100 自然环境 100 96 100 103 户型品质 100 105 100 102 地理位置 100 105 100 102 区域形象 毛坯6500元/平米 4300元/平米 均价 本案 文祥公寓 本案 玉昆小区 文翔公寓精装修均价7600元/平米，根据调研其装修成为1100元/平米，推导出其毛坯房价格为6500元/平米 入市价格 》由上述市场比较推导后 拟定项目的入市价格为5251元/平米 》本产品与普通住宅类项目有明显区别，价格制定方面主要考虑投资回报率，因此在价格方面主要南北价差、楼层价差调整为重点，楼层差价以四层为起步价，设定固定差价数值。 价格策略 》目标：速战速决 实现利润最大化 》策略： 1、平开高走，造成项目价值升值趋势 2、提升性价比，兑现产品价值，让利给购房者，促进快销 3、建立区域租金水平，提升投资客信心 销售策略 》推售原则：目标实现利润最大化 1、首批推出房号快速树立项目热销气势； 2、考