中原2006大连市旅顺元宝街的项目市场分析的报告2.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 必威体育精装版房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划 第二部分 旅顺板块市场研究 旅顺三大居住板块概述 旅顺房地产市场技术指标分析 旅顺房地产市场分析结论 本案区域地块分析 旅顺三大居住板块------老城区、郭水路组团、开发区 传统居住区，配套完善，价格明显高于其它区域，区域东部毗邻盐场大学城，宜居性高，保值性强； 区域内产品均价跨度较大，均价3100-4400元/平米，中心区和东部区均价在4000元/平米以上，西部区主要集中在4000元/平米以下； 区域产品创新性较强,对于价格提升起较大促进作用，如处于老城区西部的颐海听鸥，产品创新较多，均价提升至4400元/平米； 区域内产品规划形式以多层为主； 客群情况： 1、中心区以旅顺本地人购买为主，自住居多，投资比例小； 2、东部区依托盐场大学城，投资比例较中心区有所上升，以旅顺本地 人和大连人购买为主，大学城老师成为区域项目中较为明显的群体； 3、西部区中东北客户较多，度假、养老比例较高，大部分兼带投资性； 老城区现有盘源主要集中在西部区，07年盘源将以龙河沿岸为主； 区域内项目推广主题以环境、景观为主，东部区项目宣传中大学城的概念被广泛使用。 代表项目—— 颐海听鸥 均价4400元/平米 为龙河家园三期，龙河家园总体建筑面积35万平米，是旅顺最大的现代化封闭住宅小区之一。 采用西班牙地中海式风格，共分6个组团开发，全部为多层带电梯形式，建筑面积11万平米。户型面积从45-255平米多种选择。产品规划形式多样，如退台设计，半地下庭院，顶层景观露台等。 组团现有盘源主要集中在水师营区域，该区域特点如下： 区域现有楼盘较少，为未来的旅顺政治、文化中心，景观条件相对较差，较低的价格及较好的发展前景成为区域楼盘的卖点； 区域产品均价在整个旅顺市场是最低的，均价区间在3000-3500元/平米； 区域产品未来供应量较大，项目后期开发量及挂牌地块已达91万平米； 区域项目小户型产品消化速度最快； 项目早期周边居民成交较多，目前市内投资客群为购买主力； 环境、景观较差，发展前景成为主要宣传卖点，升值前景良好； 区域周边配套较差，完善仍需假以时日。 代表项目—— 狮城天下 均价3500元/平米 为新加坡花园二期，新加坡花园总建筑面积50万平米，狮城天下由6栋小高层建筑组成，采用简洁、明快的新加坡建筑风格。 户型设计上采用短进深、大开间短板设计。与区政府和规划中的轻轨总站仅一路之隔，位于旅顺行政、金融、商业、交通的核心位置。 海景住宅居多，背靠大学城，依托烟大轮渡，教育、临港产业双支撑，周边配套较差，居住性差，价格相对于其他区域较低，升值潜力大。 区域产品均价稍低，3300-4000元/平米； 区域小高层产品为主，多层较为稀缺，建筑形态与旅顺其他区域相比较为特殊； 区域产品未来供应量极大，已知潜在供应量达110万平米； 区域产品海景资源优势明显，同时临近大学城，文化氛围浓厚； 周边生活配套较差是制约项目宜居性的一大硬伤； 大连和东北客户为主，比例较为接近，投资客比例较高； 个别项目产品创新较多，海景资源得天独厚，对价格的提升起到重要作用。 代表项目—— 阳光家园二期---阳光书香苑 均价3400元/平 整体建筑面积16.47万平，风格简约、现代，由22栋多层及小高层组成，目前在售的是B区和D区，为10栋小高层建筑。 项目仅设计八种经典实用的滨海休闲、度假、养生户型，面积区间为56-147平,主力户型均为南北通透。 旅顺房地产市场技术指标分析 从已公开供应规模上看，老城区产品的供应量较少，但潜在供应规模较大； 郭水路区域目前在售剩余供应量较少，未来供应量激增，后期竞争压力巨大； 经济开发区在售剩余供应量和未来供应量均为各区域之首，未来竞争白热化； 参考旅顺05年消化70万平米水平，供应、需求短期内失衡，区域客群会进一步调整，市场需要重新洗牌； 整体来说，区域急需域外宣传，在做好大连市场的同时，积极开拓东北市场。 受大连市场挤出效应影响，近两年房价攀升迅速； 市内边缘地区房价制约旅顺市场价格，未来旅顺局部地区受影响程度将会减弱； 受个别项目产品创新的影响，区域内销售价差进一步拉大； 空气、大海、价格是旅顺房地产最具竞争力的三大要素，空气和价格因素各区域相差不大，海景资源对项目的销售有较大影响，海景房在价格较高的同时仍然持续热销，外地人购房更注重海景； 结合供