昆山项目_酒店式公寓_办公物业_商业地产市场分析_战略三元分析.ppt

生态化工作与生活 生态硅谷LIVING EOD 生态、低碳、高科 EOD绿色生态办公区，其英文全称“Ecological Office District，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。 办公概念发散 好乐活：hollywood 根据裙房室内街区和楼层分割，形成“不同主题商区”格局。 LIVINGSHOW：网罗以家庭为单位的消费群体。 好乐活 家庭秀场 LIVING SHOW 构建新型家庭消费商业核心 营造高品质生活新天地 商业概念发散 一层商业定位主题： 家庭购物主战场 主妇爱美购物场 男士陪伴休闲区 业态构成：轻餐饮、时尚超市、音像制品店、精品女士服装、运动专区 好享购 GOOD SHOW LET’S GO 让家庭购物更具个性 更多选择 一层 一层 共享中庭 女士精品馆 服饰 化妆品 男士运动 休闲专区 业态布局架构 个性化零售店 电子产品 音像制品 沿街轻餐饮 时尚超市 二层商业定位主题：亲子乐园 儿童天地 业态构成： 婴幼儿用品 儿童娱乐场 儿童早教中心 儿童服装 亲子区 BABY控 BABY SHOW 让孩子做一回主 二层 二层 儿童培训 博士蛙 儿童专卖 精品儿童服饰 散铺 儿童娱乐 中心 三四层商业定位主题：全家人共享休闲、娱乐、餐饮空间 业态构成： 精品电影院线 特色主题餐厅 KTV 游艺厅 乐透区 全家娱乐场 FAMILY SHOW 全家大乐透 共同度过HAPPY TIME 三层 四层 特色主题餐饮 KTV 娱乐中心 电影院线 电影院线 三层 KTV 游艺厅 影院 影院 四层 感谢聆听！THANK YOU 项目的本体条件与SOHO、LOFT商住结合项目契合度高。本身具有的产品优势可以在项目中得到充分体现 昆山二、三产业规模规模增长导致办公物业需求增加。参考相似的东莞市场发展规律，昆山开始进入办公物业阶梯式跳增期，市场对办公物业的需求会急速增加 大量客户外溢到住宅、街铺。客户对于办公物业的需求不能得到满足。新兴的办公物业租售两旺 SOHO公寓 办公物业定位 从地段来看 从产业结构来看 从区域供求来看 从区域租赁市场来看 城市近郊，交通配套尚需完善 周边以大中型企业为主，大量衍生中小配套企业存在 高端基本平衡，中低端有一定市场 目前均存在一定15%左右空置率 规划建议： 具备发展办公的可行性，但高端办公存在一定风险，建议可考虑1栋中档办公写字楼，另一栋LOFT商住型物业 定位： 产业源旁的 新兴办公区 办公市场 自身定位分析 LOFT SOHO型物业的概念展示 其特点是集工作与居住为一体，通常为小面积单元分割，适合小型创业者及自由职业者居家办公的物业。 1、户型小、总价低 2、具备升值潜力 3、易于出租或出售 4、离开发区近，方便工作、生活 5、可满足居住办公两种功能 LOFT SOHO 商住型物业的特点 办公物业定位 LOFT SOHO LOFT SOHO 价格 低于办公产品价格 交房标准 毛坯或简单装修 客户 自用与投资兼有 户型面积 80-120，满足小公司办公需求 营销概念 目前市场新概念，稀缺产品，商住两用 客户关注 低于办公的价格 商住两用的功能 客户特征 一般投资客、中小企业 LOFT物业 本质：中低端的办公物业 特征：所在区域地段优、交通便利、租金及售价低于办公产品。租用客户以中小公司为主，购买客户自用与投资兼有，户型划分在80-140平为主，满足小公司基本办公需求、通常不装修及简装修; 典型案例：北京建外SOHO 办公物业定位 LOFT功能定位：功能模糊，可商可住 面积定位: 根据市场研究， 建议以80-120平的户数比占50%；120-140平米户数比占50%; 昆山案例： LOFT 企业家推出的LOFT商务公寓， 4米的层高，上下两层复式户型可自由间隔，形成项目卖点之一，目前已经销售完毕，属于供不应求的商务公寓产品类型。 SOHO公寓： SOHO 和LOFT同属于商务公寓中的成熟产品。SOHO公寓具有领先的设计，新颖的建筑理念，比传统的商务公寓贴近客户的需求。既适合自用，又适合办公。 下层 上层 1.3 酒店市场研判与项目定位 战略的 三元分析 市场 客源 自身 寻找最合适的策略 非产权式酒店 高端酒店 五星级 中高端酒店 准五星、准四星、四星级 中低端经济型酒店 多为二星与三星间标准 低端社会型酒店旅馆 多为一星级或二星级标准 度假型酒店 商务型酒店 度假型酒店 商务型酒店 超低价位型 如：青年旅舍等