伟业顾问2007年北京玉泉路市场调查的报告.doc

PAGE 2007/2007/4『玉泉路』项目市场研究顾问报告目 录第一部分 区域概况一 地理位置二 区域交通三 区域配套四 市政设施五 首都休闲娱乐中心区（CRD）六 西奥概念第二部分 区域经济一 2007年一季度石景山地区生产总值与居民人均可支配收入二 财政状况三 固定资产投资四 社会消费品零售额五 区域内产业结构是典型的第二产业为主导的“二三一 ”产业格局六 产业导向七 鼓励发展的产业第三部分 区域功能定位一 区域定位二 规划布局三 玉泉路规划四 首刚和八宝山搬迁第四部分 区域房地产状况一 区域房地产供应状况二 区域房地产特征三 区域房产五大价格提升因素 四 区域房地产劣势第五部分 区域市场分析一 样本框二 规模三 建筑类型四 户型五 价格情况六 销售情况七 硬件设施八 配套设施九 物业管理第六部分 楼盘个案分析一 远洋山水二 万科中粮风景三 丹青府四 珠江峰景第一节 区域概况一、地理位置石景山区位于北京西部，距天安门16公里，是北京市八城区之一，行政区域总面积84.32平方公里，常住人口近50万人。玉泉路位于西四-西五环之间，南起京石高速公路，北达杏石路，拓宽60米后的玉泉路，将会成为西部地区除环线外的惟一一条连通南北的城市主干路。二、区域交通区内市政基础设施完备，道路交通发达，已形成了“七横八纵”的公路交通网络，道路总长度180多公里。地铁一号线、长安街西延长线、阜石路横贯东西，四、五环路纵贯南北，108、109国道连接外省市；大宗铁路货运可直接进区，京九铁路石景山客运站已列入建设规划。公路：阜石快速路：是市区与石景山、门头沟两区联系的重要交通干线，该路东起三环路航天桥，西至门头沟双峪环岛，全长约16公里。时速将达到80公里。阜石路将石景山区与海淀等城区紧密相连，成为石景山区对外联系的重要通道。 此外，阜石路从西三环到西五环沿线将新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村东路立交等6座立交桥，作为阜石路升级快速路的配套措施。莲石路：西起西五环，东至西四环，道路全长3800米，可从西便门立交桥直达西五环。玉泉路：奥运会之前，玉泉路将扩建成60米宽的城市主干道，现一二期工程已经完工，三期正在建设中。建成后，将形成西四环与西五环之间的一条南北向城市主干道，届时玉泉路将形成“四环半”，在西四环与西五环之间形成一条南北通道。莲化池西路：莲花池西路全长11．38公里，东起西三环路莲花桥，西至西六环。有效缓解西长安街、阜石路以及城西地区的交通压力，它连通了西二、三、四、五、六环，从市区内可直通门头沟区中心，连通了市区和108国道。以及鲁谷路、鲁古西路、京石高速路等共同构成区域内的交通网络。地铁： 从本区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路。乘地铁至国贸——需四十五分钟！乘地铁至复兴门——需二十分钟！公交：三、区域配套玉泉路周边配套设施超市物美超市 、普尔斯马特超市 、超市发超市 、华普超市 零售业巨头万客隆北京第三家店定址玉泉新城，营业面积1万多平方米。 教育 幼儿园：高娃钢琴幼儿园、五一幼儿园、京原学校幼儿园、北方之星幼儿园 、小学五一小学 、建华实验学校 、京原学校小学部石景山外语实验小学 中学十一学校 、京原学校 、北京九中 休闲娱乐 北京玉泉花鸟鱼工艺品市场 、玉泉路国际雕塑公园 、石景山体育馆 石景山游乐圆、石景山游乐场医院 国防大学军院医院 、301医院 、武警总医院 、航天部医院 现状：商业配套不完善，大的商业没有入住，医疗和学校配套还可以，但有待加强。未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完。 四、市政设施区域内给水、排水、排污、电力、电信、燃气、热力等市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的地下管网已经实现数字化管理。以奥运工程和重点工程带动市政基础设施和社会公益设施建设，推动人与城市的协调发展。五、首都休闲娱乐中心区（CRD）石景山区委、区政府在北京新的城市规划和国务院批准首钢涉钢产业搬迁计划后，提出打造“首都休闲娱乐中心区”(CRD-Capital Recreation District）的发展战略，以一山（山林景观）、一水（永定河）、一轴（长安街西延长线商务轴）、一园（中关村石景山园）为核心，着力推进石景山区首都休闲娱乐中心区（CRD）建设，围绕服务业主题，重点培育休闲娱乐服务业、商务会展服务业和创意科技服务业三大业群，做大做强现代服务业，实现产业集群式发展，促进区域功能迅速转CRD的建设标志着石景山将加快推进首钢涉钢产业搬迁后的产业结构调整，培育新的税收增长点。打造北京CRD是一个长期的过程，要实施“三步走”战略：