GW131北京龙潭湖体育产业园的项目@整体定....ppt

龙潭湖体育产业园项目一期定位及物业发展建议 谨呈：曼哈顿多元集团 项目顾问工作阶段划分 项目定位的结构思路导图 项目位于体育馆路与天坛东路交界处，紧邻天坛和龙潭湖，旅游、体育休闲氛围浓厚 项目地块位于北京市二环路以内，是城市核心区域。 项目北距成熟的崇文门商圈约２.5公里；西侧为天坛东路，紧邻世界文化遗产——天坛；东侧为龙潭湖公园与北京游乐园，旅游休闲氛围浓厚。 项目拥有良好的交通资源，自驾车、公交、地铁等各种出行方式的人都能够很方便的到达 二环路、天坛东路、体育馆路、龙潭路，使有车一族直达本项目。 崇文区商业发展规划重点打造永外商圈及王字形经济磁场，本区域不是商业发展重点区域 十一五期间，崇文区将以旅游、体育休闲、商贸为主导产业发展区域经济。 本区域规划为体育产业园，主要发展体育休闲产业，将和天坛共同成为城市休憩休闲区。 崇文区商业重点发展北面的以崇外大街、前门大街、祈年大街、大都市街为构架的王字形经济磁场，以及南面的永外批发商贸区域。本区域不是商业规划的发展重点。 本项目处于崇文门商圈和方庄商圈之间，区域消费规模较小，没有发展区域商业中心的市场空间 本项目位于天坛和龙潭湖体育产业园的中间，与５号线地铁站点连通，资源强势 项目经济指标 总占地面积：83551㎡。 其中地块1占地29900㎡； 地块2占地：15530㎡； 地块3占地：20630㎡； 地块4占地：12491㎡； 地块5占地：5000㎡。 容积率：地块１为４（开发商占地及建筑面积数据推算）。 地块２容积率规划为２.４－３.１；地块３为０.7-2.0；地块４为２.5-3.0。 限高：地块1、2为18m，地块3为9m，其中局部靠近天坛东路的部分为12和18m；地块4为18m；地块5为30m. 建筑密度：均为４０％ 用地性质：均为商住或商办综合用地。 项目属性界定 项目开发目标及限制条件 项目定位的结构思路导图 核心问题在于如何在非核心商圈通过利用强势资源实现大规模商业地产开发 通过初步的案例借鉴确定项目的占位 案例研究对象： 上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水平的餐饮、商业、文化、娱乐等多功能的都市休闲景区 新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等 上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 功能构成 客户定位 具有shoppingmall功能 上海新天地业态分布和组成 现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力 新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主； 新天地南里—现代建筑为主要表现手法，集中式商铺为主； “南京1912”是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌最佳展示地 南京1912由17幢民国风格建筑及共和、博爱、新世纪、太平洋４个街心广场组成， 分为酒吧、餐饮、休闲三个区域 南京1912项目定位：中高档消费的时尚休闲聚居地 功能构成 客户定位 南京1912业态分布和组成 南京1912民国式府衙建筑，本身就是中西建筑的完美融合 案例分析小结 充分挖掘并放大资源所蕴含的历史及文化积淀，使项目与资源成为一脉相承的整体。 将现代商业与资源内涵的历史感、文化感有机整合，使消费者同时体验深邃的历史文化和闲适的现代服务。 业态以游客需求为主导进行设置，餐饮、娱乐为主，减少商业气息，以实现游客的文化、休闲体验。 建筑风格及空间意境上借用历史文化元素或将元素融合，最大化利用资源。 对本项目的借鉴 项目定位的结构思路导图 2006年北京第三产业占地区生产总值比例超过60% ，GDP及人均GDP增长率超过10% 近两年社会消费品零售总额增长迅速，人民生活水平迅速提高 居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增速，购买能力和消费潜力显著增长 居民消费结构基本脱离传统的生活消费，发展型和享受型消费逐渐上升 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 北京商业发展阶段判断 2002-2006年，崇文区经济及社会消费能力增长迅速 和其他城区比较来看，崇文区经济发展和社会消费能力均处于中等偏上水平，消费力较强 宏观经济研究小结 北京商业分布不平衡，南城只有崇文门商圈辐射力相对较强，商业规模不能满足城市发展需求 北京商业结构日趋合理，大型社区商业、高档购物中心成为商业发展的趋势 2006年，受中外零售商积极扩张的影响，北京优质商业物业租金上涨幅度较大 2006年，新增商业集中在朝阳、海淀等住宅开发热点区域，对比来看，本项目未来消费增长的区域支撑预期不足 对2006年入市的较大规模商业初步扫描发现，区域型项目最高租金价格是社区型项目的2-3倍 城市商业研究小结 崇文门商圈影响