中庚城市花园的的策划的报告——产品篇.doc

55 - — 产 品 篇 — 第一章 项目整体定位 如果说地产营销是一场战争的话，那么定位则是战争机器中的瞄准镜。 精确的定位是一切营销行为的基础。有定位，才有可能。 一、定位背景综述 要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费取向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。 二、项目整体定位分析 1、定位思考之一——地段 新城区核心地段物业 ★ 项目虽位于盐都区，属于房地产市场的城西南版块，但根据盐城市主城区发展方向“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东”的方向，此版块未来将是盐城发展的核心。同时本项目毗邻盐城实验小学、一中南校区，盐都区政府，周围环境优美，不受噪音等污染，是人们居家的理想之地，本项目周边的衡泰冠城、宏都花园等成功开发先例为本案提供了一个绝好的居住环境与氛围。 2、定位思考之二——档次 中高档精品式生态住宅物业 本项目因物业类型，景观环境，完全具备做成高档物业的条件，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求。 本项目发展商已具多年房地产开发经验，配合之强强联手，引进名牌规划设计院及其他相关伙伴公司，理应做成精品式物业。 项目引入高水准、严要求的智能化港式管理模式的物业管理公司为主业提供居家无忧、享受至上的贴心服务。 3、定位思考之三——功能 “视野无限，回归人本”的自然生态健康居所 回归人本，视野无限，强调了本项目的规划设计处处为住客着想，从每一处私有空间及公共设施，都体现了现代居家的先进理念。而紧贴大自然，崇尚健康的生活指向，则在本项目的每一丝细节中充分得以体现。 4、定位思考之四——形象 独有自然与健康的一线生态住宅物业 现时消费者对住宅的要求已不再局限于单一性需求，而逐渐开始追求综合的生活享受，诸如居住质素、安全感、自由感、环境的美感、生命的感受及楼价保值等方面；尤其对一些拥有特别素质物业的憧憬及追求更甚。因此，有必要勾划出一幅自然现实又具想像空间的形象画卷，是增加客户消费信心与促进其购买的重要条件。 现时环境景观物业不外乎强调外在的景观因素，而忽略了物业本身所具有的特质。因此，提倡自然与健康的居住理念，是能够在物业软硬设施的配合下，将大自然的美景与健康的生活状态联系在一体，更加强化美景的内涵与外延，树立本项目的个性特征。 消费者置业时，极强调环境质素，在本项目中，环境质素确实是重要之特色卖点，中庭有景观岛与自然融合的美景,故而在形象定位中必须重点体现“一线生态家园的真实感受”，以求突出本项目之优良居住的内外部环境。 5、定位思考之五——风格 高贵典雅的新古典主义风格社区 ★ 盐城现以现代欧式风格建筑为主，考虑到欧式风格建筑市场接受度较高，但我们的项目又要有别于其他项目，所以我们建议把欧式风格做的更加深入。 ★ 新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，高雅而和谐是新古典风格的代名词。 ★ 览尽所有设计思想、所有设计风格，无外乎是对生活的一种态度而已，敏锐地把握现代人的居住需求是在建筑上的高度要求，为业主设计适合现代人居住，功能性强并且风景优美的新古典主义风格。 　　 6、定位思考之六——生活 享受多元化高雅浪漫生活 集居家、娱乐、度假、商业、投资多种功能于一体，给人们提供多样的居家选择。 怡人的环境、优美的建筑、浓厚的文化氛围、先进的智能化管理、高绿化率的规划理念、完善的娱乐设施、人文的休闲街域 ……满足人们对居住品质的追求，让人享有轻松休闲的心境；自然的生态环境，既有美丽的景观和健康的空气，还有可静可动的生活选择。 7、定位思考之七——建筑 盐城纯板式小高层社区标杆楼盘 ★ 项目做成纯板式小高层社区，一方面可以形成项目的卖点，同时也符合项目整体形象。 ★ 做成纯小高层社区可以为开发公司实现利益最大化。 ★ 有利于项目景观打造，更多的提高社区的绿化率，也是未来盐城楼市的发展方向。 三、本项目整体定位 本项目定位的五个基本法： 规模上：能直观体现为成熟典雅社区 内涵上：能包容分期开发的不同组团 时间上：不会随着时间的推移而衰落 特征上：在同区楼盘中保持鲜明个性 心理上：能让目标消费群得到满足感 本项目整体定位 同一个城市 同一个追求 项目定位核心 项目定位核心 本案的核心形象 绿色、悠然、清新、健康、典雅 尊贵典雅的生活 城南核心地带 生态社区 全景社区、原生态水系打造